Estudo rápido de viabilidade
Piracicaba/SP
Rod. do Açúcar - CECAP, Piracicaba - SP, Brazil
24/09/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Loteamento
A localização na Rodovia do Açúcar, adjacente ao bairro CECAP, possui alta demanda por habitação multifamiliar vertical (faixas do Minha Casa Minha Vida e médio-baixo), beneficiando-se da infraestrutura consolidada de transporte e serviços. Avaliando alternativas, a área não atende a porto seco (exige ao menos 30.000 m²) e possui viabilidade limitada para Data center por falta de infraestrutura de alta potência em MW e redundância de fibra na porta.
Este terreno encaixa na sua construtora?
Responda com os dados da sua empresa. A análise cruza com o estudo sem revelar preço, custo ou margem.
Resultado estimado
Área do terreno
12.500 m²
Zoneamento
ZUR-2
Área privativa
20.500 m²
VGV potencial
R$ 106.600.000
Custo total
R$ 71.800.000
Lotes
315
Leitura da IA
O terreno apresenta elevada viabilidade para um projeto residencial multifamiliar focado no segmento econômico/médio-baixo na região do CECAP. A consolidação da infraestrutura no entorno e a alta liquidez de apartamentos na região reduzem significativamente o risco de comercialização. O perfil topográfico e a taxa de aproveitamento permitida garantem excelente retorno financeiro.
ZUR-2: Zona Urbana Residencial 2 de Piracicaba, destinada ao adensamento moderado com suporte a habitação multifamiliar e comércio de apoio.
Semáforo de riscos
Sinal verdeLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 24.0%
Prazo do ciclo
36 meses
Exposição de caixa
8% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
12 unid./mês
Competição
2 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
24%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
31%
12% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
28%
14% do VGV para o proprietário
A estruturação em permuta física (12% do VGV em unidades residenciais) é a mais indicada para o incorporador por otimizar a exposição de caixa e oferecer excelente rentabilidade ao proprietário da gleba.
Valor do terreno
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Valor à vista estimado
R$ 6.500.000
Valor por m² de terreno
R$ 544
Negociação sem estudo
R$ 5.500.000
Negociação com estudo
R$ 7.000.000
Terrenos comparáveis na região
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- Área Urbana Av. Rio das PedrasR$ 480/m²Fonte: OLX Piracicaba / Imobiliárias Locais
- Gleba SP-308 próxima UnimepR$ 550/m²Fonte: ZapImóveis / Corretores da Região
- Terreno de Expansão CECAP / Santa RitaR$ 510/m²Fonte: Pesquisa de Ofertas Locais
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
Vitta Residencial
A 1.2 km deste terreno
Vitta Piracicaba CECAP · 2023
VGV estimado: R$ 45.000.000
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Forte atuação e liderança no segmento de residenciais multifamiliares econômicos no interior paulista, com histórico direto no CECAP.
Emplanej Engenharia
A 3.8 km deste terreno
Residencial Piracicaba I · 2021
VGV estimado: R$ 38.000.000
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Incorporadora e construtora regional com tradição em projetos habitacionais multifamiliares de porte médio no município.
Fonte: https://emplanej.com.br
Concorrentes lançando ao lado
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- Vitta Residencial - Parque CECAP · 1.2 kmR$ 5.100/m²Fonte: Portal Vitta Residencial
- BRZ Empreendimentos - Portal Das Roseiras · 2.5 kmR$ 5.300/m²Fonte: Portal BRZ Empreendimentos
Execução e caixa
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Prazo do ciclo
36 meses
Exposição máxima de caixa
R$ 8.500.000
Velocidade de vendas
12 unid./mês
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
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Bioma / vegetação
Mata Atlântica (Transição)
Cobertura vegetal
Gramíneas com vegetação rasteira e poucas espécimes arbóreas isoladas.
Área de preservação (APP)
Faixa não edificável de 15 metros ao longo da margem da Rodovia do Açúcar.
Recursos hídricos
Córrego sem denominação a aproximadamente 350 metros da divisa sul.
Reserva legal
Não aplicável por se tratar de gleba em perímetro urbano.
Unidades de conservação / tombamento
Nenhuma unidade de conservação ou área protegida no entorno imediato.
Supressão de vegetação
Licença simplificada para corte de árvores isoladas junto à Secretaria Municipal de Meio Ambiente.
Área utilizável após restrições
88%
Rito de licenciamento
Licenciamento ambiental simplificado (CETESB / Município) com Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV).
Órgãos envolvidos
CETESB · Prefeitura Municipal de Piracicaba (SEDEMA) · Concessionária Rodovias do Tietê / ARTESP
Estudos e licenças exigidos
Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) · Relatório Ambiental Prévia (RAP) · Projeto de Acesso Viário Concessionária
Passivos ambientais prováveis
Necessidade de adequação da drenagem pluvial limítrofe com a rodovia. · Recuo obrigatório em função da faixa de domínio rodoviária.
Prazo até a licença
10 meses
Custo de licenciamento
R$ 180.000
Gleba sem restrições ambientais graves ou cursos d'água internos. O principal ponto de atenção é o respeito à faixa não edificável da Rodovia do Açúcar e aprovação do projeto de acesso viário. O trâmite de licenciamento é padrão e não oferece impedimentos estruturais ao desenvolvimento do condomínio residencial.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
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Classe de relevo
gently undulating
Cota mínima
535 m
Cota máxima
548 m
Desnível total
13 m
Declividade média
4%
Declividade máxima
8%
Sentido do caimento
Sudoeste, em direção ao sistema público de drenagem do bairro
Volume de corte
8.500 m³
Volume de aterro
7.000 m³
Saldo de terra
1.500 m³
Custo de terraplenagem
R$ 320.000
Contenção / arrimo
Muros de arrimo pontuais para conformação de platôs dos edifícios, estimado em R$ 180.000.
Drenagem
Boa drenagem natural; necessidade de bacia de atenuação de vazão de águas pluviais.
Área aproveitável pelo relevo
92%
Impacto na implantação
A suave ondulação favorece a implantação de blocos/torres residenciais em platôs alinhados, otimizando o custo por metro quadrado de estrutura.
Topografia favorável com caimento leve para os fundos do lote. O volume de terraplenagem exigido é baixo e a compensação entre corte e aterro é eficiente, minimizando o transporte de bota-fora e garantindo rápida execução de canteiro.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
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Tipo de solo provável
Latossolo Vermelho argiloso
Capacidade de suporte
Boa capacidade de suporte (2,0 a 2,5 kgf/cm² a partir de 2 metros de profundidade)
Lençol freático
Lençol freático profundo (> 8 metros)
Fundação provável
Estacas hélice contínua ou escavadas simples
Risco geotécnico
low — Solo estável com bom histórico geotécnico na região do CECAP
Sondagem recomendada
8 furos de sondagem a percussão (SPT) até 15 metros
Custo estimado da sondagem
R$ 28.000
Peso da fundação no custo
R$ 0
Características geotécnicas altamente favoráveis, típicas do solo de Piracicaba. Ausência de lençol freático em cotas rasas permite a execução rápida de fundações e infraestrutura sem necessidade de rebaixamento de aquífero.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
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- · Demora na aprovação do projeto de acesso com a concessionária rodoviária e ARTESP.
- · Necessidade de reforço ou extensão de rede de esgoto junto ao SEMAE Piracicaba.
- · Exigências de compensação viária no Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV).
Próximos passos e documentos
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- Solicitar Certidão de Diretrizes Urbanísticas na Prefeitura de Piracicaba.
- Requerer Carta de Viabilidade de Água e Esgoto junto ao SEMAE.
- Apresentar consulta prévia de acesso viário à Concessionária Rodovias do Tietê.
Premissas e fontes
Considerou-se um projeto de torres residenciais com CA de 2,0 e área privativa vendável total de aproximadamente 20.500 m². Adotou-se preço médio de venda de R$ 5.200/m² privativo para apartamentos e custo direto de construção de R$ 2.600/m² construído. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Logística / industrial - Excelente visibilidade e acesso direto à rodovia SP-308 para galpões de distribuição comercial. Comercial / lajes corporativas - Potencial para centro comercial de conveniência de apoio aos bairros vizinhos.
- · Plano Diretor do Município de Piracicaba / Mapa de Zoneamento Urbano
- · SEMAE Piracicaba - Diretrizes de Saneamento Básico
- · Pesquisa de Mercado Imobiliário Local - Portais de Imóveis e Dados Comerciais da SP-308
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O cálculo atual usa 12.500 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
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