Estudo rápido de viabilidade
Garça/SP
Garça, São Paulo, 17400-000, Brazil
24/09/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Loteamento
A demanda local em Garça atrai moradores em busca de segurança e privacidade em condomínios horizontais com lotes servidos. A área não é adequada para Data center por escassez de subestação dedicada de grande porte nem para Porto Seco pelo porte urbano reduzido.
Este terreno encaixa na sua construtora?
Responda com os dados da sua empresa. A análise cruza com o estudo sem revelar preço, custo ou margem.
Resultado estimado
Área do terreno
1.500 m²
Zoneamento
ZR-2
Área privativa
1.125 m²
VGV potencial
R$ 540.000
Custo total
R$ 432.000
Lotes
4
Leitura da IA
O terreno apresenta excelente aptidão para o desenvolvimento de um condomínio horizontal residencial de pequeno porte em Garça. A topografia favorável e o custo contido de infraestrutura viabilizam o projeto com margens atrativas. A demanda por lotes servidos na região garante uma velocidade de vendas constante.
ZR-2: Zona Residencial de Média Densidade, permitindo uso residencial unifamiliar, loteamentos e condomínios horizontais.
Semáforo de riscos
AlertaLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 24.0%
Prazo do ciclo
24 meses
Exposição de caixa
70% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
3 unid./mês
Competição
2 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
24%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
31%
20% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
28%
18% do VGV para o proprietário
A permuta física maximiza o retorno financeiro do proprietário ao participar do VGV final dos lotes. A compra à vista reduz o risco do incorporador e simplifica o licenciamento.
Valor do terreno
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Valor à vista estimado
R$ 250.000
Valor por m² de terreno
R$ 167
Negociação sem estudo
R$ 210.000
Negociação com estudo
R$ 270.000
Terrenos comparáveis na região
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- Lote Urbano - Jardim WilliamsR$ 185/m²Fonte: OLX Garça
- Terreno Residencial - Centro GarçaR$ 210/m²Fonte: ZapImóveis
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
Zancheta Urbanismo
A 1.8 km deste terreno
Residencial das Flores Garça · 2022
VGV estimado: R$ 8.500.000
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Empresa local especializada em loteamentos e urbanismo com histórico de projetos aprovados no município de Garça.
Menin Engenharia
A 3.2 km deste terreno
Loteamento Menin Garça · 2023
VGV estimado: R$ 22.000.000
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Forte atuação regional na alta paulista desenvolvendo condomínios horizontais e loteamentos urbanos.
Fonte: https://www.menin.com.br
Pacaembu Construtora
A 4.1 km deste terreno
Viva Real Garça · 2021
VGV estimado: R$ 45.000.000
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Player de grande porte especializado em desenvolvimento urbano e loteamentos no interior de São Paulo.
Fonte: https://pacaembu.com
Concorrentes lançando ao lado
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- Residencial Villa de Garça · 1.1 kmR$ 490/m²Fonte: Imobiliárias de Garça
- Bosque das Garças Loteamento · 2.3 kmR$ 450/m²Fonte: Portal de Imóveis SP
Execução e caixa
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Prazo do ciclo
24 meses
Exposição máxima de caixa
R$ 380.000
Velocidade de vendas
3 unid./mês
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
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Bioma / vegetação
Mata Atlântica / Transição Cerrado
Cobertura vegetal
Gramíneas e vegetação rasteira com poucas árvores isoladas
Área de preservação (APP)
Não há ocorrência de APP de riacho ou nascente no perímetro
Recursos hídricos
Córrego urbano a mais de 250 metros de distância
Reserva legal
Não aplicável para gleba/terreno urbano em zona de expansão
Unidades de conservação / tombamento
Nenhuma unidade de conservação identificada no entorno imediato
Supressão de vegetação
Necessária autorização simplificada para manejo de poucas espécimes arbóreas
Área utilizável após restrições
95%
Rito de licenciamento
Licenciamento simplificado junto à Prefeitura de Garça e CETESB regional
Órgãos envolvidos
Prefeitura Municipal de Garça · CETESB · GRAPROHAB
Estudos e licenças exigidos
Laudo de Caracterização de Vegetação · Projeto de Drenagem Pluvial · Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV)
Passivos ambientais prováveis
Sem evidências de contaminação prévia por atividades industriais
Prazo até a licença
8 meses
Custo de licenciamento
R$ 45.000
A área apresenta baixo risco ambiental, por estar em trecho urbano consolidade e sem interferência de preservação permanente. O rito de licenciamento municipal e na CETESB deve transcorrer sem exigências atípicas, liberando o terreno para obras em até 8 meses.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
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Classe de relevo
gently undulating
Cota mínima
655 m
Cota máxima
662 m
Desnível total
7 m
Declividade média
4%
Declividade máxima
7%
Sentido do caimento
Oeste para Leste
Volume de corte
1.200 m³
Volume de aterro
1.000 m³
Saldo de terra
200 m³
Custo de terraplenagem
R$ 35.000
Contenção / arrimo
Pequenas muretas de arrimo nas divisas, estimadas em R$ 20.000
Drenagem
Escoamento natural favorável para a via pública; drenagem convencional com bocas de lobo
Área aproveitável pelo relevo
95%
Impacto na implantação
Suave declive favorece o traçado de vias internas e o escoamento sanitário sem elevar custos de terraplenagem.
O relevo do terreno é suavemente ondulado, exigindo pouca movimentação de terra. O caimento facilita a drenagem pluvial e a infraestrutura de esgoto, garantindo excelenteaproveitamento dos lotes.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
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Tipo de solo provável
Latossolo Vermelho distrófico de textura argilosa/siltosa
Capacidade de suporte
Boa capacidade de carga para infraestrutura horizontal e edificações de até 2 pavimentos
Lençol freático
Nível do lençol freático profundo (> 6 metros)
Fundação provável
Sapatas isoladas ou brocas escavadas simples para obras de apoio
Risco geotécnico
low — Solo estável sem histórico de erosão grave ou escorregamento
Sondagem recomendada
3 furos de sondagem SPT de 10 metros
Custo estimado da sondagem
R$ 6.500
Peso da fundação no custo
R$ 0
O solo local apresenta características mecânicas favoráveis para obras de pavimentação e fundações leves. A ausência de lençol freático superficial barateia os trabalhos de infraestrutura de água e esgoto.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
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- · Demora na aprovação de diretrizes na concessionária local de água e esgoto
- · Flutuação nos custos de insumos para pavimentação asfáltica
- · Risco de concorrência com novos lançamentos de loteamentos na região de Marília/Garça
Próximos passos e documentos
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- Solicitar Certidão de Diretrizes Urbanísticas na Prefeitura de Garça
- Realizar levantamento topográfico planialtimétrico cadastral e sondagem SPT
- Elaborar anteprojeto urbanístico para protocolar pré-consulta ambiental
Premissas e fontes
Adotou-se o modelo de venda de lotes urbanizados com infraestrutura completa (asfalto, água, esgoto e energia). Valores baseados em pesquisas de mercado na microrregião de Marília e Garça. Prazo total de desenvolvimento e comercialização estimado em 24 meses. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Loteamento - Loteamento urbano aberto voltado para construção de casas unifamiliares. Residencial horizontal / baixa altura - Conjunto de casas térreas ou sobrados isolados em condomínio.
- · Plano Diretor do Município de Garça / SP
- · Tabela de Custos SINAPI - São Paulo
- · Pesquisa de Mercado Imobiliário Local e Portais Especializados (ZapImóveis / OLX)
Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 1.500 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
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Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de lotes ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.