Estudo rápido de viabilidade
Goiânia/GO
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17/09/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Residencial vertical
Terreno de 2.946 m² em localização urbana estratégica na Vila Alpes, próximo ao Setor Bueno e Parque Cascavel, com perfeita vocação e alta demanda para torres residenciais de apartamentos médios.
Resultado estimado
Área do terreno
2.946 m²
Zoneamento
AA - Área Adensável
Área privativa
9.663 m²
VGV potencial
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Custo total
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Unidades
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Leitura da IA
O terreno na Rua C69 possui excelente metragem e formato para a incorporação de um edifício residencial vertical de duas torres ou torre única com ampla área de lazer. A Vila Alpes absorve continuamente a demanda excedente do Setor Bueno e Jardim América por m² privativo competitivo. As contas mostram margem sólida e baixo risco de absorção de vendas.
AA - Área Adensável: Zona do Plano Diretor de Goiânia voltada à adensabilidade com incentivo ao uso residencial vertical e serviços.
Semáforo de riscos
AtençãoLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 24.0%
Prazo do ciclo
42 meses
Exposição de caixa
21% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
9 unid./mês
Competição
2 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
24%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
32%
14% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
28%
15% do VGV para o proprietário
A permuta física de 14% em área construída é a melhor opção para a incorporadora por otimizar a exposição de caixa, além de ser altamente atrativa para o proprietário pelo potencial de valorização das unidades.
Valor do terreno
Terrenos comparáveis na região
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
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A 700 m deste terreno
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VGV estimado: R$ 58.000.000
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A 1,2 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 72.000.000
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A 500 m deste terreno
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VGV estimado: R$ 45.000.000
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Concorrentes lançando ao lado
Execução e caixa
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
Próximos passos e documentos
Premissas e fontes
Adotado CA de 4,0 com pagamento de outorga onerosa do direito de construir, eficiência de pavimento privativo de 82% e valor de venda de R$ 7.000/m² privativo. O custo de obra foi balizado pelo CUB/GO para padrão médio com BDI e taxas inclusas. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Uso misto com lojas no térreo e apartamentos residenciais nos pavimentos superiores para aproveitar a movimentação da via. Studios / compactos voltados para investidores e locação, dada a facilidade de acesso aos eixos de serviços do Setor Bueno.
- · Plano Diretor do Município de Goiânia (Lei Complementar nº 349/2022)
- · Tabela de Custos Unitários de Construção - SINDUSCON-GO (CUB/GO)
- · Pesquisa de Mercado e Vistorias de Campo - Região Sul de Goiânia
Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 2.946 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
Desbloqueie o estudo completo
Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de unidades ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.