Estudo rápido de viabilidade
São Paulo/SP
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16/10/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Residencial vertical
A grande extensão do terreno de 19.136 m² no Parque Cocaia possui vocação ideal para desenvolvimento de condomínio residencial vertical focado em HIS e HMP, aproveitando incentivos urbanísticos de ZEIS e alta demanda regional por moradia acessível.
Resultado estimado
Área do terreno
19.136 m²
Zoneamento
ZEIS-1
Área privativa
39.229 m²
VGV potencial
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Custo total
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Unidades
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Leitura da IA
O terreno apresenta excelente potencial para um empreendimento residencial vertical voltado ao segmento popular, dada a forte demanda habitacional no distrito do Grajaú. O aproveitamento construtivo favorecido pela classificação de ZEIS permite estruturar um condomínio de impacto social e econômico positivo. Recomenda-se atenção aos trâmites ambientais e adequação da infraestrutura de saneamento no entorno.
ZEIS-1: Zona Especial de Interesse Social voltada para a produção de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP).
Semáforo de riscos
AtençãoLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 22.0%
Prazo do ciclo
42 meses
Exposição de caixa
5% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
18 unid./mês
Competição
2 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
22%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
31%
12% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
28%
11% do VGV para o proprietário
A permuta física apresenta a melhor rentabilidade para a incorporadora e garante ao proprietário um retorno expressivo com a venda futura das unidades residenciais.
Valor do terreno
Terrenos comparáveis na região
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
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A 2,4 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 85.000.000
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A 3,1 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 92.000.000
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A 1,5 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 45.000.000
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Concorrentes lançando ao lado
Execução e caixa
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
Próximos passos e documentos
Premissas e fontes
Considerou-se o aproveitamento do zoneamento ZEIS-1 com incentivos para HIS/HMP, taxa de eficiência de projeto de 82% e velocidade média de vendas compatível com lançamentos econômicos da Zona Sul de São Paulo. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Uso misto combinando residência vertical nos pavimentos superiores e comércio local no térreo Comercial/Serviços para implantação de centro de conveniência e varejo de bairro
- · Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo (Lei 16.050/2014 e revisões)
- · Geosampa - Mapa Oficial da Cidade de São Paulo
- · Pesquisa de mercado e lançamentos imobiliários na Zona Sul (Subprefeitura Capela do Socorro/Grajaú)
Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 19.136 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
Desbloqueie o estudo completo
Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de unidades ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.