Estudo rápido de viabilidade
Montes Claros/MG
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20/09/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Residencial vertical (médio/alto padrão)
A localização no Centro de Montes Claros possui forte demanda por apartamentos residenciais de médio padrão devido à infraestrutura consolidada e proximidade de polos universitários e hospitalares. A área não é adequada para Data center (alto valor por m² urbano e proximidade residencial) nem para Porto Seco (que demanda acesso rodoviário para veículos pesados e áreas periurbanas acima de 30.000 m²).
Resultado estimado
Área do terreno
10.000 m²
Zoneamento
ZUC - Zona Urbana Central
Área privativa
24.600 m²
VGV potencial
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Custo total
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Unidades
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Leitura da IA
O terreno de 10.000 m² no Centro de Montes Claros apresenta excelente potencial para o desenvolvimento de um complexo residencial vertical de médio padrão. Com um potencial construtivo de até 30.000 m² de área computável, o projeto pode abrigar múltiplas torres de apartamentos, atendendo à forte demanda habitacional do núcleo urbano. O indicador de viabilidade é altamente favorável, impulsionado pelo alto valor do m² privativo na região. Recomenda-se a estruturação do negócio preferencialmente por permuta física ou financeira.
ZUC - Zona Urbana Central: Zona de alta densidade urbana destinada aos usos residencial multifamiliar, comercial e de serviços com alto coeficiente de aproveitamento.
Semáforo de riscos
AtençãoLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 23.5%
Prazo do ciclo
42 meses
Exposição de caixa
18% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
9 unid./mês
Competição
3 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
23,5%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
28,2%
13% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
26,5%
12% do VGV para o proprietário
A permuta física (13% do VGV em unidades) maximiza a TIR do incorporador reduzindo o aporte inicial de caixa, sendo a estrutura mais atrativa também para o proprietário devido ao ganho de capital na entrega dos apartamentos.
Valor do terreno
Terrenos comparáveis na região
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
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A 850 m deste terreno
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VGV estimado: R$ 45.000.000
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A 1.2 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 68.000.000
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A 1.1 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 38.000.000
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Concorrentes lançando ao lado
Execução e caixa
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
Próximos passos e documentos
Premissas e fontes
Adotado CA de 3,0 conforme LuOS de Montes Claros e eficiência de projeto de 82%. Venda de apartamentos a R$ 6.200/m² privativo com custo de construção vertical estimado em R$ 3.100/m² privativo equivalente. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Uso misto: Torres residenciais sobre embasamento comercial com lojas no térreo aproveitando a testada na Rua Januária. Studios / micro unidades: Empreendimento focado no público universitário e profissionais de saúde da região central.
- · Plano Diretor e LuOS de Montes Claros (Lei Complementar Municipal)
- · Sinduscon-MG - Tabela de CUB/m² atualizada
- · Pesquisa de Mercado Imobiliário Local - Montes Claros/MG
Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 10.000 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
Desbloqueie o estudo completo
Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de unidades ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.