Estudo rápido de viabilidade
São Paulo/SP
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16/10/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Residencial vertical
Elevada demanda por habitação popular (MCMV/HIS) na região do Grajaú e Jardim Imperial, perfeitamente compatível com o enquadramento de ZEIS-1 e o porte do terreno.
Resultado estimado
Área do terreno
3.696 m²
Zoneamento
ZEIS-1
Área privativa
7.392 m²
VGV potencial
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Custo total
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Unidades
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Leitura da IA
O terreno possui excelente aptidão para a implantação de um residencial vertical focado no programa Minha Casa, Minha Vida. A demanda por apartamentos de dois dormitórios é consolidada na região de Capela do Socorro e Grajaú. O principal ponto de atenção reside no licenciamento ambiental devido à proximidade com a APRM da Represa Billings.
ZEIS-1: Zona Especial de Interesse Social destinada prioritariamente à produção de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP).
Semáforo de riscos
Sinal verdeLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 24.0%
Prazo do ciclo
36 meses
Exposição de caixa
19% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
8 unid./mês
Competição
2 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
24%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
31%
12% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
28%
10% do VGV para o proprietário
A permuta física maximiza o retorno financeiro ao proprietário pelo recebimento de unidades prontas, enquanto a permuta financeira mitiga os riscos de execução e vendas.
Valor do terreno
Terrenos comparáveis na região
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
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A 1,8 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 45.000.000
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A 2,4 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 52.000.000
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A 3,1 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 38.000.000
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Concorrentes lançando ao lado
Execução e caixa
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
Próximos passos e documentos
Premissas e fontes
Estudo considerando zoneamento ZEIS-1 com coeficiente 2,5, preço médio de venda de R$ 5.200/m² privativo para produtos econômicos e taxa de eficiência de projeto de 80%. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Comercial/Serviços com centro de conveniência de bairro para atendimento à densa população local. Uso misto combinando comércio no térreo e apartamentos residenciais nos pavimentos superiores.
- · Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo (Lei 16.050/2014 e revisões)
- · GeoSampa - Mapa Oficial da Cidade de São Paulo
- · Pesquisa de Mercado Imobiliário Local (Creci/Secovi-SP)
Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 3.696 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
Desbloqueie o estudo completo
Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de unidades ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.