Estudo rápido de viabilidade
Paulínia/São Paulo
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23/09/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Residencial vertical
A localização na Av. José Paulino, principal corredor de mobilidade e serviços de Paulínia, aliada ao porte de 4.213 m², favorece a verticalização residencial para atender executivos e famílias atraídos pela força econômica do polo petroquímico e serviços locais.
Resultado estimado
Área do terreno
4.213 m²
Zoneamento
ZMC-2
Área privativa
8.426 m²
VGV potencial
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Custo total
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Unidades
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Leitura da IA
O terreno possui excelente localização em uma das vias mais valorizadas de Paulínia, garantindo visibilidade e apelo de vendas elevado. O aproveitamento vertical permite desenvolver torres de apartamentos com ótimo VGV e custos diluídos. A viabilidade aponta retorno atrativo e margem financeira consistente.
ZMC-2: Zona Mista Comercial e Residencial de média/alta densidade, permitindo uso residencial vertical e comércio no térreo.
Semáforo de riscos
Sinal verdeLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 24.0%
Prazo do ciclo
36 meses
Exposição de caixa
17% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
8 unid./mês
Competição
2 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
24%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
31%
12% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
29%
11% do VGV para o proprietário
A permuta física de 12% ou financeira de 11% é altamente recomendada ao proprietário, pois maximiza o retorno financeiro ao acompanhar a valorização das vendas das unidades.
Valor do terreno
Terrenos comparáveis na região
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
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A 1,8 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 48.000.000
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A 2,4 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 55.000.000
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A 3,1 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 62.000.000
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Concorrentes lançando ao lado
Execução e caixa
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
Próximos passos e documentos
Premissas e fontes
Adotou-se Coeficiente de Aproveitamento de 2,5 e eficiência de projeto de 80%, gerando cerca de 8.426 m² de área privativa vendável. O preço médio de venda praticado de R$ 6.800/m² é condizente com o padrão de lançamentos no Morumbi e centro de Paulínia. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Uso misto com lojas comerciais no térreo e apartamentos residenciais nos pavimentos superiores para aproveitar a vocação comercial da avenida. Studios / compactos com foco em locação e estadias de média permanência para prestadores de serviço do polo industrial.
- · Plano Diretor do Município de Paulínia (Lei Complementar local)
- · Dados de mercado imobiliário e lançamentos da Região Metropolitana de Campinas (RMC)
- · Mapas topográficos e geológicos do Estado de São Paulo (DataGEO)
Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 4.213 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
Desbloqueie o estudo completo
Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de unidades ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.