Estudo rápido de viabilidade
Campinas/SP
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28/09/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Galpões logísticos/industriais
A localização estratégica na Rodovia Dom Pedro I, em polo tecnológico e logístico consolidado de Campinas, aliada à área de 44.700 m², vocaciona o imóvel para um condomínio logístico/industrial de alto padrão.
Este terreno encaixa na sua construtora?
Responda com os dados da sua empresa. A análise cruza com o estudo sem revelar preço, custo ou margem.
Resultado estimado
Área da gleba
44.700 m² · 4,47 ha · 1,8 alq.
Zoneamento
ZAE-A
Área líquida vendável
23.244 m² · 1 alq.
Valor da gleba (R$/alqueire)
R$ 9.680.000 /alq. · R$ 4.000.000 /ha
VGV potencial
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Custo total
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Unidades
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Leitura da IA
O terreno possui excelente vocação logística e industrial devido à frente direta para a Rodovia Dom Pedro I e proximidade aos polos tecnológicos de Campinas. A forte demanda regional por galpões de alta especificação (Classe A) garante alta ocupação e previsibilidade de renda. A topografia favorável e o fácil acesso rodoviário reforçam o elevado potencial de valorização do imóvel.
ZAE-A: Zona de Atividades Econômicas A, destinada a empreendimentos logísticos, industriais não incômodos, serviços de grande porte e polos tecnológicos.
Semáforo de riscos
AtençãoLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 18.5%
Prazo do ciclo
36 meses
Exposição de caixa
36% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
1.200 unid./mês
Competição
3 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
18,5%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
24,5%
20% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
22,5%
18% do VGV para o proprietário
A permuta física ou estruturação via fundo imobiliário é a alternativa mais vantajosa para o proprietário, gerando fluxo de caixa mensal recorrente com menor impacto tributário imediato.
Valor do terreno
Terrenos comparáveis na região
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
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A 2,8 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 95.000.000
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A 5,1 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 80.000.000
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Concorrentes lançando ao lado
Execução e caixa
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
Próximos passos e documentos
Premissas e fontes
Considerou-se uma taxa de ocupação de 52% (ABL de 23.244 m²), valor locativo médio de R$ 25/m²/mês e cap rate de saída de 8,5% a.a. Custo do terreno estimado em R$ 400/m² de gleba bruta e obra em R$ 2.200/m² para galpão pré-moldado classe A. Modelo de receita: Renda recorrente (locação/diárias). Renda mensal estabilizada estimada: 581.100. Cap rate de saída: 8.5%. Usos alternativos: Built to suit (BTS): Desenvolvimento sob medida para empresas de e-commerce, farmacêutica ou tecnologia com contrato atípico de longo prazo. Data center: Terreno plano de grande porte em corredor de fibra óptica e alta tensão, propício para infraestrutura de missão crítica.
- · Plano Diretor do Município de Campinas (Lei Complementar nº 207/2018)
- · Lei de Uso e Ocupação do Solo de Campinas (Lei Complementar nº 312/2021)
- · Relatórios de Mercado Imobiliário Logístico RMC (Buildings / C&W 2023-2024)
Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 44.700 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
Desbloqueie o estudo completo
Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de unidades ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.