Estudo rápido de viabilidade
Guarapuava/PR
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19/09/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Loteamento
Com 85,26 hectares no Bairro Dos Estados em Guarapuava, o terreno possui escala ideal para parcelamento do solo em fases (loteamento aberto residencial e misto). A demanda regional favorece a aquisição de lotes urbanizados para construção residencial própria e comercial de apoio.
Este terreno encaixa na sua construtora?
Responda com os dados da sua empresa. A análise cruza com o estudo sem revelar preço, custo ou margem.
Resultado estimado
Área da gleba
852.600 m² · 85,26 ha · 35,2 alq.
Zoneamento
ZR-3 / ZEU
Área líquida vendável
443.352 m² · 18,3 alq.
Valor da gleba (R$/alqueire)
R$ 605.000 /alq. · R$ 250.000 /ha
VGV potencial
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Custo total
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Lotes
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Leitura da IA
Excelente oportunidade para masterplan urbano faseado em vetor de expansão de Guarapuava. A escala do imóvel permite desenvolvimento em 3 a 4 fases independentes, otimizando o fluxo de caixa do desenvolvedor. O modelo de permuta de lotes reduz significativamente a necessidade de capital inicial. Exige planejamento cuidadoso de infraestrutura viária e ambiental.
ZR-3 / ZEU: Zona Residencial e de Expansão Urbana, permitindo loteamentos abertos, condomínios horizontais e áreas de suporte comercial.
Semáforo de riscos
AtençãoLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 23.5%
Prazo do ciclo
84 meses
Exposição de caixa
19% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
18 unid./mês
Competição
3 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
23,5%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
31,2%
18% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
28,5%
20% do VGV para o proprietário
A permuta física de 18% em lotes urbanizados é a melhor opção para o proprietário e o urbanista, reduzindo a exposição de caixa e garantindo retorno líquido atrativo na entrega das fases.
Valor do terreno
Terrenos comparáveis na região
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
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A 2.1 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 45.000.000
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A 4.0 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 62.000.000
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A 1.5 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 28.000.000
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Concorrentes lançando ao lado
Execução e caixa
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
Próximos passos e documentos
Premissas e fontes
Aproveitamento útil de 52% (443.352 m² de lotes vendáveis) após doação de vias, APPs e áreas públicas institucionais. Venda de lotes padrão de 300 m² a R$ 320/m², desenvolvidos em 3 fases ao longo de 84 meses. Custo de infraestrutura estimada em R$ 58/m² de área bruta da gleba. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Condomínio horizontal fechado: Condomínio fechado de lotes residenciais focado em médio/alto padrão com infraestrutura de lazer privativa. Logística / industrial: Condomínio logístico/industrial modulado para atender o fluxo do agronegócio e distribuição no centro-sul do Paraná.
- · Plano Diretor Municipal de Guarapuava / Lei de Zoneamento
- · Instituto Água e Terra do Paraná (IAT-PR)
- · Dados de Mercado Imobiliário e Vendas da Região Central do Paraná
Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 852.600 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
Desbloqueie o estudo completo
Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de lotes ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.