Estudo rápido de viabilidade
Piracicaba/SP
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05/10/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Loteamento
Terreno de grande porte (4,7 ha) situado na faixa de expansão urbana ao longo da Rodovia Geraldo de Barros (Vila Sônia/Santa Terezinha), com forte demanda regional por lotes residenciais abertos e de acesso controlado.
Este terreno encaixa na sua construtora?
Responda com os dados da sua empresa. A análise cruza com o estudo sem revelar preço, custo ou margem.
Resultado estimado
Área da gleba
47.000 m² · 4,7 ha · 1,9 alq.
Zoneamento
ZUE / ZUR
Área líquida vendável
25.850 m² · 1,1 alq.
Valor da gleba (R$/alqueire)
R$ 1.452.000 /alq. · R$ 600.000 /ha
VGV potencial
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Custo total
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Lotes
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Leitura da IA
O terreno possui excelente vocação para o desenvolvimento de um loteamento residencial urbano, integrando a expansão da região da Vila Sônia. A localização estratégica às margens da rodovia garante ótima acessibilidade e viabilidade de comercialização. O veredito indica viabilidade condicionada ao licenciamento ambiental prévio e às diretrizes municipais para parcelamento do solo.
ZUE / ZUR: Zona urbana de expansão e uso misto, permitindo parcelamento do solo para fins residenciais e comerciais em loteamentos
Semáforo de riscos
AtençãoLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 22.0%
Prazo do ciclo
48 meses
Exposição de caixa
26% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
8 unid./mês
Competição
2 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
22%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
31%
20% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
27%
18% do VGV para o proprietário
A permuta física de 20% dos lotes urbanizados é a alternativa mais atrativa para o proprietário, pois maximiza o retorno total capturando a valorização dos terrenos prontos e reduz a exposição de caixa da loteadora.
Valor do terreno
Terrenos comparáveis na região
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
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A 4,2 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 45.000.000
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A 3,1 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 60.000.000
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A 5,0 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 95.000.000
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Concorrentes lançando ao lado
Execução e caixa
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
Próximos passos e documentos
Premissas e fontes
Gleba periurbana de 47.000 m² (1,9 alqueire paulista) com taxa de aproveitamento líquido de 55% para áreas vendáveis de lotes após doação de sistema viário e áreas públicas (Lei 6.766/79). Aquisição estimada a R$ 60/m² de gleba bruta e modelo principal via permuta física de lotes. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Condomínio horizontal fechado com foco em lotes de médio porte (250 a 300 m²) e estrutura de lazer simplificada. Galpões logísticos/industriais aproveitando a frente para a rodovia SP-304 para vocação comercial e de serviços.
- · Plano Diretor do Município de Piracicaba / Lei Complementar Municipal
- · SEMAE Piracicaba - Diretrizes de Saneamento
- · DER-SP - Normas de Acesso a Rodovias Estaduais
Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 47.000 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
Desbloqueie o estudo completo
Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de lotes ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.