Estudo rápido de viabilidade
Monte Mor/SP
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18/09/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Loteamento
Gleba de grande porte (63,1 hectares) em Monte Mor com vocação natural para loteamento residencial aberto ou fechado, atendendo à crescente demanda por lotes urbanizados na Região Metropolitana de Campinas.
Este terreno encaixa na sua construtora?
Responda com os dados da sua empresa. A análise cruza com o estudo sem revelar preço, custo ou margem.
Resultado estimado
Área da gleba
630.985 m² · 63,1 ha · 26,1 alq.
Zoneamento
ZRU / ZEU - Zona de Expansão Urbana
Área líquida vendável
315.493 m² · 13 alq.
Valor da gleba (R$/alqueire)
R$ 968.000 /alq. · R$ 400.000 /ha
VGV potencial
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Custo total
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Lotes
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Leitura da IA
A gleba possui escala excelente para o desenvolvimento de um bairro planejado ou loteamento residencial na Região Metropolitana de Campinas. O projeto se mostra economicamente viável considerando o faseamento de vendas e obras em etapas. As ressalvas concentram-se no tempo de licenciamento ambiental/urbanístico no GRAPROHAB e na necessidade de extensão de redes de infraestrutura básica.
ZRU / ZEU - Zona de Expansão Urbana: Zona destinada à expansão urbana, permitindo loteamentos residenciais e mistos mediante diretrizes municipais e aprovação estadual.
Semáforo de riscos
AtençãoLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 24.0%
Prazo do ciclo
84 meses
Exposição de caixa
21% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
18 unid./mês
Competição
2 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
24%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
32%
20% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
29%
18% do VGV para o proprietário
A permuta física (20% dos lotes urbanizados ao proprietário) é a estrutura mais recomendada, pois reduz drasticamente a exposição de caixa do incorporador e garante ao proprietário um ganho total superior sobre o VGV do loteamento.
Valor do terreno
Terrenos comparáveis na região
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
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A 3,0 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 65.000.000
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A 5,1 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 90.000.000
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A 2,8 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 120.000.000
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Concorrentes lançando ao lado
Execução e caixa
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
Próximos passos e documentos
Premissas e fontes
Considerada gleba bruta de 63,1 ha (26,1 alqueires) com aproveitamento útil de 50% (315.492 m² de área vendável, gerando cerca de 1.050 lotes de 300 m²). Valor estimado da gleba bruta de R$ 40/m² (R$ 967 mil/alqueire), custo de urbanização de R$ 140/m² de gleba e preço médio de lote urbanizado a R$ 520/m². Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Condomínio horizontal fechado - Oportunidade para loteamento fechado de médio padrão com infraestrutura de lazer completa e controle de acesso. Galpões logísticos/industriais - Relevante caso a gleba possua acesso direto ou proximidade imediata com a Rodovia SP-101.
- · Plano Diretor do Município de Monte Mor / SP
- · Lei Federal 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano)
- · Dados de mercado imobiliário e lançamentos na Região Metropolitana de Campinas (RMC)
Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 630.985 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
Desbloqueie o estudo completo
Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de lotes ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.