Estudo rápido de viabilidade
Passo Fundo/RS
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07/10/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Loteamento
A gleba de 2,32 hectares no Bairro Integração possui escala ideal para um loteamento residencial aberto, aproveitando a topografia favorável e a demanda reprimida por lotes urbanizados de 250 m² a 300 m² na região leste de Passo Fundo.
Este terreno encaixa na sua construtora?
Responda com os dados da sua empresa. A análise cruza com o estudo sem revelar preço, custo ou margem.
Resultado estimado
Área da gleba
23.190 m² · 2,32 ha · 1 alq.
Zoneamento
ZUR-2
Área líquida vendável
12.059 m² · 0,5 alq.
Valor da gleba (R$/alqueire)
R$ 1.147.806 /alq. · R$ 474.300 /ha
VGV potencial
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Custo total
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Lotes
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Leitura da IA
O terreno apresenta excelente vocação para desenvolvimento de parcelamento do solo em Passo Fundo. Situado em um vetor de expansão residencial consolidado no Bairro Integração, o projeto beneficia-se de infraestrutura próxima e boa acessibilidade. A configuração da área permite um parcelamento racional com alta liquidez de lotes residenciais.
ZUR-2: Zona de expansão urbana voltada a loteamentos residenciais, condomínios horizontais e comércio de bairro.
Semáforo de riscos
AtençãoLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 24.0%
Prazo do ciclo
36 meses
Exposição de caixa
54% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
4 unid./mês
Competição
2 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
24%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
36%
20% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
31%
18% do VGV para o proprietário
A permuta física de 20% em lotes urbanizados é a alternativa mais vantajosa para o proprietário, pois captura a valorização do empreendimento pronto e reduz o desembolso inicial da loteadora.
Valor do terreno
Terrenos comparáveis na região
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
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A 3,2 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 12.000.000
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A 4,5 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 28.000.000
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Concorrentes lançando ao lado
Execução e caixa
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
Próximos passos e documentos
Premissas e fontes
Parcelamento do solo regido pela Lei 6.766/79, destinando 48% da gleba bruta para sistema viário, áreas verdes e espaços institucionais. Custo de urbanização inclui terraplenagem, pavimentação asfáltica, rede de água, drenagem, esgoto e eletrificação. Vendas estimadas com pagamento facilitado em até 60 meses direto com a loteadora. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Condomínio horizontal fechado focado em segurança e lazer integrado para famílias de média renda. Galpões logísticos/industriais de pequeno porte para distribuição urbana, devido ao acesso conveniente às rodovias de ligação da cidade.
- · Plano Diretor do Município de Passo Fundo / RS
- · Lei Federal nº 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano)
- · Dados de mercado imobiliário e lançamentos de loteamentos na região norte do RS
Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 23.190,16 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
Desbloqueie o estudo completo
Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de lotes ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.