Estudo rápido de viabilidade
Campinas/SP
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20/09/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Loteamento
Trata-se de uma gleba urbana de grande porte situada na região do Ouro Verde/DIC VI em Campinas, vocacionada para parcelamento do solo em lotes residenciais e mistos de 125 m² a 250 m².
Este terreno encaixa na sua construtora?
Responda com os dados da sua empresa. A análise cruza com o estudo sem revelar preço, custo ou margem.
Resultado estimado
Área da gleba
134.964 m² · 13,5 ha · 5,6 alq.
Zoneamento
ZA / ZM
Área líquida vendável
67.482 m² · 2,8 alq.
Valor da gleba (R$/alqueire)
R$ 806.828 /alq. · R$ 333.400 /ha
VGV potencial
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Custo total
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Lotes
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Leitura da IA
A gleba possui escala excelente para o desenvolvimento de um loteamento residencial aberto ou fechado na zona urbana de Campinas. O veredito é viável com ressalvas devido ao tempo de aprovação junto ao GRAPROHAB/CETESB e exigências de diretrizes de saneamento pela SANASA. A permuta física de lotes é a estrutura mais recomendada para mitigar o desembolso inicial.
ZA / ZM: Zona de Atividade e Zona Mista com permissão para parcelamento do solo em lotes residenciais e comerciais.
Semáforo de riscos
AlertaLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 22.0%
Prazo do ciclo
60 meses
Exposição de caixa
42% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
15 unid./mês
Competição
2 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
22%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
29%
20% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
26%
16% do VGV para o proprietário
A permuta física de 20% dos lotes gerados é a opção mais vantajosa para o proprietário do terreno, maximizando o ganho nominal sem gerar caixa inicial para o incorporador.
Valor do terreno
Terrenos comparáveis na região
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
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A 12 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 35.000.000
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A 18 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 28.000.000
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A 8 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 40.000.000
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Concorrentes lançando ao lado
Execução e caixa
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
Próximos passos e documentos
Premissas e fontes
Considerado loteamento residencial via GRAPROHAB com aproveitamento de 50% da área bruta em lotes vendáveis (descontando vias, áreas verdes e institucionais). Custo de urbanização estimado em R$ 130/m² de gleba e valor médio de venda de R$ 420/m² de lote urbanizado. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Condomínio horizontal fechado de lotes residenciais com controle de acesso e lazer. Galpões logísticos/industriais aproveitando a proximidade com o corredor de Viracopos e Rodovia Santos Dumont.
- · Plano Diretor do Município de Campinas (Lei Complementar nº 207/2018)
- · SANASA Campinas - Diretrizes Técnicas de Saneamento
- · Pesquisa de mercado e loteamentos na Região Metropolitana de Campinas
Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 134.964 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
Desbloqueie o estudo completo
Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de lotes ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.