Estudo rápido de viabilidade

Barreirinhas/MA

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07/10/2026

Aviso importante para proprietários

Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.

Tipo de empreendimento sugerido

Loteamento

Trata-se de uma ampla gleba periurbana no principal polo turístico dos Lençóis Maranhenses, com escala ideal para loteamento residencial e comercial por fases.

Este terreno encaixa na sua construtora?

Responda com os dados da sua empresa. A análise cruza com o estudo sem revelar preço, custo ou margem.

Padrão do produtoComo pagaria o terrenoPrazo máximo que aceita até o retorno: 36 mesesPorte da sua empresa

Resultado estimado

Viável com ressalvas

Área da gleba

403.985 m² · 40,4 ha · 16,7 alq.

Zoneamento

ZR-P

Área líquida vendável

201.993 m² · 8,3 alq.

Valor da gleba (R$/alqueire)

R$ 484.000 /alq. · R$ 200.000 /ha

VGV potencial

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Custo total

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Lotes

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Leitura da IA

A gleba possui excelente escala para o desenvolvimento de um bairro planejado por etapas em Barreirinhas, atendendo à crescente demanda por moradia e segunda residência na região. A viabilidade do projeto depende da integração com o perímetro urbano e da aprovação ambiental das áreas de vegetação nativa. Recomenda-se estruturação do negócio via permuta física para diluição do risco de caixa.

ZR-P: Zona residencial periurbana voltada à expansão de uso misto e loteamentos com baixa/média densidade.

Semáforo de riscos

Atenção

Leitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.

Retorno

TIR 22.0%

Prazo do ciclo

84 meses

Exposição de caixa

27% do VGV em caixa

Liquidez / vendas

12 unid./mês

Competição

2 lançamento(s) próximo(s)

Jurídico e ambiental

3 ponto(s) de atenção mapeado(s)

Cenários de aquisição

Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.

Venda à vista do terreno

TIR indicativa (a.a.)

22%

Pagamento em dinheiro na aquisição

Permuta física (unidades)

TIR indicativa (a.a.)

28%

20% do VGV para o proprietário

Permuta financeira (% das vendas)

TIR indicativa (a.a.)

26%

18% do VGV para o proprietário

A permuta física é a opção mais vantajosa para o proprietário da gleba, maximizando o ganho financeiro total no ritmo do faseamento sem sobrecarregar a exposição de caixa da loteadora.

Valor do terreno

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Terrenos comparáveis na região

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Construtoras que Lucraram por Aqui

Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.

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A 240 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 65.000.000
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A 235 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 48.000.000
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A 245 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 90.000.000
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Concorrentes lançando ao lado

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Execução e caixa

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Análise ambiental completa

Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.

Bioma / vegetação

Cerrado / Zona de Transição Costeira (Mata de Restinga e Maciços Arenosos)

Cobertura vegetal

Vegetação nativa com trechos de capoeira e área antropizada em estágio inicial de regeneração.

Área de preservação (APP)

Presença provável de Veredas ou cursos d'água efêmeros exigindo faixa de preservação de 30 a 50 metros.

Recursos hídricos

Bacia do Rio Preguiças e braços de drenagem natural periféricos.

Reserva legal

Exigência de 20% de Reserva Legal caso o terreno esteja classificado em zona rural/expansão rural.

Unidades de conservação / tombamento

Entorno do Parque Nacional dos Lençóis Maranhenses (zona de amortecimento/influência indireta).

Supressão de vegetação

Necessidade de ASV (Autorização de Supressão Vegetal) com inventário florestal detalhado.

Área utilizável após restrições

70%

Rito de licenciamento

Licenciamento Ambiental Trifásico (LP/LI/LO) junto ao órgão estadual (SEMA/MA) e EIV municipal.

Órgãos envolvidos

SEMA/MA (Secretaria de Estado do Meio Ambiente e Recursos Hídricos) · Prefeitura Municipal de Barreirinhas · ICMBio (anuência se em zona de amortecimento de UC)

Estudos e licenças exigidos

Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) · Inventário Florestal e Fauna · Projeto de Recuperação de Área Degradada (PRAD) se necessário

Passivos ambientais prováveis

Necessidade de averbação e demarcação precisa de APPs e Reserva Legal · Sobreposição parcial com zonas de amortecimento ambiental

Prazo até a licença

24 meses

Custo de licenciamento

R$ 650.000

A gleba exige atenção ao licenciamento junto à SEMA/MA devido à proximidade com áreas de preservação dos Lençóis Maranhenses. Cerca de 30% do terreno deve ser reservado para APPs e infraestrutura verde. O rito de aprovação ambiental é o principal balizador do cronograma inicial.

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Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.

Plano altimétrico completo

Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.

Classe de relevo

suave ondulado

Cota mínima

8 m

Cota máxima

24 m

Desnível total

16 m

Declividade média

Declividade máxima

10%

Sentido do caimento

Caimento suave predominantemente voltado para a bacia hidrográfica local a leste

Volume de corte

120.000 m³

Volume de aterro

110.000 m³

Saldo de terra

10.000 m³

Custo de terraplenagem

R$ 3.800.000

Contenção / arrimo

Baixa necessidade de contenção devido ao relevo plano a suavemente ondulado.

Drenagem

Necessidade de canalização de águas pluviais e bacias de acumulação devido ao solo arenoso e chuvas sazonais concentradas.

Área aproveitável pelo relevo

90%

Impacto na implantação

Altimetria favorável que minimiza os custos de movimentação de terra e facilita o traçado viário do loteamento.

O relevo suavemente ondulado favorece a implantação do loteamento sem custos excessivos de terraplenagem. A infraestrutura de drenagem de águas pluviais é o ponto crítico do projeto executivo para evitar erosão em solo arenoso.

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Pré-diagnóstico de solo

A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.

Tipo de solo provável

Arenoso a franco-arenoso típico de região costeira e dunas fixadas

Capacidade de suporte

1,0 a 1,8 kgf/cm² em profundidades rasas

Lençol freático

Flutuante; elevado no período chuvoso (1,5 a 3,0 m)

Fundação provável

Radier ou sapatas corridas para obras de infraestrutura e edificações de porte leve

Risco geotécnico

médio — risco de erosão e escavações instáveis em solo predominantemente arenoso

Sondagem recomendada

25 a 30 furos SPT distribuídos pelas diretrizes viárias da gleba conforme NBR 8036

Custo estimado da sondagem

R$ 95.000

Peso da fundação no custo

R$ 1.800.000

Solo arenoso com boa capacidade de infiltração, porém sujeito a erosão durante o período de chuvas intensas. A infraestrutura viária exigirá sub-base bem estabilizada e pátios de drenagem eficientes. O nível do lençol freático no inverno local requer cuidados no traçado das redes de esgoto.

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Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.

Riscos e pontos de atenção

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Próximos passos e documentos

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Premissas e fontes

Considerou-se o parcelamento da gleba de 40.4 hectares com aproveitamento líquido de 50% em lotes (201.992 m² vendáveis), velocidade de vendas estimada de 12 a 15 lotes por mês e faseamento em 3 etapas ao longo de 7 anos. A gleba foi avaliada ao valor residual médio de R$ 20/m² bruto. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Condomínio horizontal fechado voltado à segunda residência e turismo de lazer. Empreendimento hoteleiro / Resort integrado com áreas preservadas e vilas residenciais.

· Plano Diretor Municipal de Barreirinhas/MA
· Tabelas de Custos de Infraestrutura Urbana / SINAPI-MA
· Dados de mercado imobiliário e loteamentos da região do Munim e Lençóis Maranhenses

Sabe a metragem exata do terreno?

O cálculo atual usa 403.985 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.

Desbloqueie o estudo completo

Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de lotes ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.

Sou construtora ou investidor e tenho interesse

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A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.

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