Estudo rápido de viabilidade
Mesquita/RJ
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07/10/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Loteamento
Gleba de 16,4 hectares em área de expansão urbana de Mesquita, com topografia predominantemente aproveitável e excelente vocação para parcelamento do solo em lotes residenciais e comerciais de apoio.
Este terreno encaixa na sua construtora?
Responda com os dados da sua empresa. A análise cruza com o estudo sem revelar preço, custo ou margem.
Resultado estimado
Área da gleba
164.418 m² · 16,44 ha · 6,8 alq.
Zoneamento
ZEU
Área líquida vendável
85.497 m² · 3,5 alq.
Valor da gleba (R$/alqueire)
R$ 1.089.000 /alq. · R$ 450.000 /ha
VGV potencial
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Custo total
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Lotes
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Leitura da IA
O terreno possui excelente escala territorial para a implantação de um loteamento planejado na Baixada Fluminense. A localização em área de expansão urbana atende à crescente demanda por moradia própria e lotes urbanizados na região. O potencial construtivo e o parcelamento em etapas garantem sustentabilidade ao desenvolvimento imobiliário.
ZEU: Zona de Expansão Urbana voltada ao parcelamento do solo para usos residenciais, comerciais de bairro e serviços.
Semáforo de riscos
AtençãoLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 22.0%
Prazo do ciclo
72 meses
Exposição de caixa
34% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
15 unid./mês
Competição
2 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
22%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
31%
20% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
27%
15% do VGV para o proprietário
A permuta física de 20% dos lotes gerados é a estrutura mais recomendável para o proprietário, pois maximiza o retorno financeiro final e reduz expressivamente a necessidade de capital inicial da incorporadora.
Valor do terreno
Terrenos comparáveis na região
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
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A 2,8 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 25.000.000
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A 5,4 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 48.000.000
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A 7,1 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 85.000.000
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Concorrentes lançando ao lado
Execução e caixa
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
Próximos passos e documentos
Premissas e fontes
Considerou-se a gleba de 164.418 m² enquadrada na Lei 6.766/79, com aproveitamento líquido vendável de 52% após doações viárias, áreas verdes e institucionais. Adotou-se faseamento em 3 etapas de vendas para adequação à taxa de absorção do mercado local. Estruturação prioritária via permuta física de lotes. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Condomínio horizontal fechado com controle de acesso e áreas de lazer integradas Uso misto por etapas combinando lotes residenciais urbanizados e faixa comercial ao longo da via principal
- · Plano Diretor e Legislação de Uso do Solo de Mesquita/RJ
- · Tabelas CUB/INCC e custos médios de urbanização da Baixada Fluminense
- · Pesquisa de mercado imobiliário regional e portais de ofertas de lotes
Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 164.418 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
Desbloqueie o estudo completo
Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de lotes ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.