Estudo rápido de viabilidade
Jundiaí/SP
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19/09/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Condomínio horizontal fechado
A gleba possui excelente aptidão para condomínio fechado de lotes residenciais, acompanhando a expansão de loteamentos de alto e médio padrão na região de Jundiaí. Quanto aos usos industriais/especiais, a área não é adequada para Data center devido à limitação de potência em MW disponível na rede imediata e distância de subestações de alta tensão, nem para Porto Seco/Terminal Retroportuário por ter 20.250 m² (abaixo do mínimo de 30.000 m²) e restrição de tráfego pesado na via de acesso.
Resultado estimado
Área da gleba
20.250 m² · 2,03 ha · 0,8 alq.
Zoneamento
ZR-2
Área líquida vendável
11.138 m² · 0,5 alq.
Valor da gleba (R$/alqueire)
R$ 6.572.720 /alq. · R$ 2.716.000 /ha
VGV potencial
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Custo total
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Lotes
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Leitura da IA
Gleba de 20.250 m² com alto potencial para implantação de um condomínio horizontal fechado de lotes residenciais de 250 m² a 350 m² em Jundiaí. Com taxa de eficiência líquida de 55%, o projeto gera cerca de 11.137 m² de área privativa vendável de lotes urbanizados. A forte demanda regional por moradia em condomínio fechado garante absorção constante e excelente retorno financeiro sob estrutura de permuta física.
ZR-2: Zona Residencial de Baixa a Média Densidade, voltada para uso residencial unifamiliar, loteamentos e condomínios fechados de casas.
Semáforo de riscos
AlertaLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 24.0%
Prazo do ciclo
60 meses
Exposição de caixa
36% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
3 unid./mês
Competição
2 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
24%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
32%
20% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
29%
18% do VGV para o proprietário
A permuta física de 20% em lotes urbanizados é o modelo mais atraente para o loteador e o proprietário, pois reduz a exposição máxima de caixa da obra e maximiza a rentabilidade do projeto.
Valor do terreno
Terrenos comparáveis na região
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
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A 4.1 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 28.000.000
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A 5.8 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 45.000.000
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A 3.2 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 60.000.000
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Concorrentes lançando ao lado
Execução e caixa
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
Próximos passos e documentos
Premissas e fontes
Adotada eficiência de loteamento de 55% após cessões de vias, áreas verdes e institucionais. Preço médio de venda do metro quadrado de lote urbanizado estimado em R$ 950/m² e custo de infraestrutura/obras de urbanização de R$ 160/m² de área bruta do terreno. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Loteamento - Loteamento aberto com lotes residenciais e mistos de 250 m² e baixa taxa de condomínio. Logística / industrial - Parque logístico de pequeno porte (condomínio de galpões modulares), sujeito a adequação viária local.
- · Plano Diretor Estratégico do Município de Jundiaí (Lei Complementar nº 566)
- · Portal Geoportal Jundiaí - Zoneamento e Uso do Solo
- · Manual de Aprovação de Loteamentos do GRAPROHAB-SP
Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 20.250 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
Desbloqueie o estudo completo
Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de lotes ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.