Estudo rápido de viabilidade
Pirassununga/SP
Clique para desbloquearInformação disponível sob consulta — clique para desbloquear com o dossiê completo
24/09/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Loteamento
Gleba periurbana de grande porte (79,2 hectares) com topografia favorável, vocacionada para parcelamento do solo urbano (loteamento residencial/misto) faseado.
Este terreno encaixa na sua construtora?
Responda com os dados da sua empresa. A análise cruza com o estudo sem revelar preço, custo ou margem.
Resultado estimado
Área da gleba
792.159 m² · 79,22 ha · 32,7 alq.
Zoneamento
ZRU - Zona Rural / Expansão Urbana
Área líquida vendável
396.080 m² · 16,4 alq.
Valor da gleba (R$/alqueire)
R$ 149.798 /alq. · R$ 61.900 /ha
VGV potencial
Clique para desbloquearInformação disponível sob consulta — clique para desbloquear com o dossiê completo
Custo total
Clique para desbloquearInformação disponível sob consulta — clique para desbloquear com o dossiê completo
Lotes
Clique para desbloquearInformação disponível sob consulta — clique para desbloquear com o dossiê completo
Leitura da IA
A gleba possui escala excelente para o desenvolvimento de um bairro planejado por etapas em Pirassununga. A viabilidade depende do trâmite de inclusão no perímetro urbano e aprovação ambiental/urbanística no GRAPROHAB/CETESB. O baixo custo relativo de aquisição por m² de terra bruta permite boa margem financeira para loteamento urbanizado.
ZRU - Zona Rural / Expansão Urbana: Zona rural com diretrizes de expansão urbana, permitindo loteamentos residenciais mediante ampliação de perímetro e diretrizes municipais.
Semáforo de riscos
AtençãoLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 24.0%
Prazo do ciclo
96 meses
Exposição de caixa
19% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
14 unid./mês
Competição
2 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
24%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
31%
18% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
28%
15% do VGV para o proprietário
A permuta física de 18% dos lotes gerados é o modelo mais recomendado, pois elimina o desembolso inicial de terra pela incorporadora e oferece ao proprietário do terreno participação no ganho de valorização dos lotes urbanizados.
Valor do terreno
Terrenos comparáveis na região
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
Clique para desbloquearInformação disponível sob consulta — clique para desbloquear com o dossiê completo
A 4,5 km deste terreno
Clique para desbloquearInformação disponível sob consulta — clique para desbloquear com o dossiê completo
VGV estimado: R$ 85.000.000
Clique para desbloquearInformação disponível no dossiê completo — clique para desbloquearClique para desbloquearInformação disponível sob consulta — clique para desbloquear com o dossiê completo
A 28,0 km deste terreno
Clique para desbloquearInformação disponível sob consulta — clique para desbloquear com o dossiê completo
VGV estimado: R$ 120.000.000
Clique para desbloquearInformação disponível no dossiê completo — clique para desbloquearClique para desbloquearInformação disponível sob consulta — clique para desbloquear com o dossiê completo
A 35,0 km deste terreno
Clique para desbloquearInformação disponível sob consulta — clique para desbloquear com o dossiê completo
VGV estimado: R$ 65.000.000
Clique para desbloquearInformação disponível no dossiê completo — clique para desbloquear
Concorrentes lançando ao lado
Execução e caixa
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
Próximos passos e documentos
Premissas e fontes
Aquisição/permuta estimada com base em R$ 150.000 por alqueire paulista (32.7 alqueires). Aproveitamento líquido de 50% da área total (396.079 m² de lotes vendáveis) e custo de urbanização de R$ 75/m² sobre a área total. Projeto dividido em 4 fases de vendas e obras ao longo de 96 meses. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Condomínio horizontal fechado - Alternativa voltada ao público de média/alta renda com controle de acesso e clube privativo. Galpões logísticos/industriais - Empreendimento para empresas de logística e pequenas indústrias pela proximidade com a Via Anhanguera (SP-330).
- · Plano Diretor do Município de Pirassununga/SP
- · Dados cartográficos e topográficos do Estado de São Paulo (DataGEO)
- · Pesquisa de mercado e lançamentos de loteamentos na região de Pirassununga e Leme
Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 792.159 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
Desbloqueie o estudo completo
Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de lotes ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.