Estudo rápido de viabilidade

Irati/PR

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19/09/2026

Aviso importante para proprietários

Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.

Tipo de empreendimento sugerido

Loteamento

Grande gleba de 400.399 m² (16,5 alqueires) com vocação natural para loteamento residencial aberto e lotes comerciais na via principal, suprindo a expansão urbana de Irati.

Este terreno encaixa na sua construtora?

Responda com os dados da sua empresa. A análise cruza com o estudo sem revelar preço, custo ou margem.

Padrão do produtoComo pagaria o terrenoPrazo máximo que aceita até o retorno: 36 mesesPorte da sua empresa

Resultado estimado

Viável com ressalvas

Área da gleba

400.399 m² · 40,04 ha · 16,5 alq.

Zoneamento

ZR-3 / ZRU (Zona de Expansão Urbana)

Área líquida vendável

208.207 m² · 8,6 alq.

Valor da gleba (R$/alqueire)

R$ 484.000 /alq. · R$ 200.000 /ha

VGV potencial

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Custo total

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Lotes

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Leitura da IA

O terreno apresenta excelente escala para a implantação de um bairro planejado em Irati, gerando cerca de 590 lotes urbanizados. O projeto é financeiramente atrativo, desde que estruturado em faseamento de 3 etapas para acompanhar a absorção do mercado local. As ressalvas concentram-se no tempo de licenciamento ambiental e na extensão da infraestrutura de saneamento até a gleba.

ZR-3 / ZRU (Zona de Expansão Urbana): Zona de expansão urbana e residencial que permite o parcelamento do solo em lotes abertos ou fechados com áreas mínimas de 300 m² a 360 m².

Semáforo de riscos

Atenção

Leitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.

Retorno

TIR 22.0%

Prazo do ciclo

84 meses

Exposição de caixa

25% do VGV em caixa

Liquidez / vendas

10 unid./mês

Competição

2 lançamento(s) próximo(s)

Jurídico e ambiental

3 ponto(s) de atenção mapeado(s)

Cenários de aquisição

Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.

Venda à vista do terreno

TIR indicativa (a.a.)

22%

Pagamento em dinheiro na aquisição

Permuta física (unidades)

TIR indicativa (a.a.)

31%

20% do VGV para o proprietário

Permuta financeira (% das vendas)

TIR indicativa (a.a.)

26%

15% do VGV para o proprietário

A permuta física de 20% é o modelo mais recomendado para a viabilidade, reduzindo drasticamente o desembolso inicial com terra e aumentando a TIR da loteadora.

Valor do terreno

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Terrenos comparáveis na região

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Construtoras que Lucraram por Aqui

Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.

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A 25,0 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 45.000.000
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A 40,0 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 38.000.000
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A 75,0 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 80.000.000
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Concorrentes lançando ao lado

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Execução e caixa

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Análise ambiental completa

Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.

Bioma / vegetação

Mata Atlântica - Floresta Ombrófila Mista (Mata de Araucárias)

Cobertura vegetal

Misto de campo limpo com maciços arbóreos nativos e indivíduos isolados de Araucaria angustifolia em estágio médio.

Área de preservação (APP)

Presença provável de faixas de APP ao longo de drenagens naturais e nascentes (30m de afastamento).

Recursos hídricos

Córregos de pequeno porte na divisa da gleba que exigem demarcação topográfica e ambiental exata.

Reserva legal

Gleba em transição urbana; exigirá compensação ou averbação no CAR durante o processo de licenciamento.

Unidades de conservação / tombamento

Nenhuma unidade de conservação de proteção integral sobreposta identificada.

Supressão de vegetação

Autorização de Supressão Vegetal (ASV) requerida para vegetação nativa junto ao órgão estadual (IAT).

Área utilizável após restrições

75%

Rito de licenciamento

Licenciamento Trifásico (LP, LI, LO) junto ao Instituto Água e Terra (IAT/PR) e EIV na Prefeitura.

Órgãos envolvidos

IAT - Instituto Água e Terra do Paraná · Prefeitura Municipal de Irati - Secretaria de Meio Ambiente · Sanepar

Estudos e licenças exigidos

Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) · Laudo de Flora e Fauna com inventário florestal · Projeto Diretor de Drenagem e Manejo de Águas Pluviais

Passivos ambientais prováveis

Risco de ocorrência de espécie protegida (Araucária) exigindo ajustes de arruamento · Necessidade de vazão firme de água e viabilidade de esgoto junto à Sanepar

Prazo até a licença

24 meses

Custo de licenciamento

R$ 450.000

O diagnóstico ambiental exige mapeamento rigoroso de maciços de araucárias e nascentes para evitar entraves no IAT. Cerca de 25% da gleba ficará destinada à preservação ambiental e áreas públicas do loteamento, prazo estimado em 24 meses para LP e LI.

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Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.

Plano altimétrico completo

Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.

Classe de relevo

suave ondulado

Cota mínima

810 m

Cota máxima

842 m

Desnível total

32 m

Declividade média

Declividade máxima

18%

Sentido do caimento

Caimento suave no sentido leste-sudeste em direção ao talvegue natural

Volume de corte

180.000 m³

Volume de aterro

165.000 m³

Saldo de terra

15.000 m³

Custo de terraplenagem

R$ 3.800.000

Contenção / arrimo

Necessidade pontual de muros de arrimo ou taludamento nos cortes viários principais.

Drenagem

Requer bacia de amortecimento de cheias e rede adutora até o corpo receptor principal.

Área aproveitável pelo relevo

90%

Impacto na implantação

O relevo suave ondulado favorece a terraplenagem com bom equilíbrio entre corte e aterro, mantendo o custo de infraestrutura dentro da média regional.

Topografia favorável para loteamento residencial horizontal com desnível acumulado de 32 metros. O saldo de terraplenagem é próximo do equilíbrio, minimizando a necessidade de bota-fora extenso.

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Pré-diagnóstico de solo

A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.

Tipo de solo provável

Latossolo Bruno profundo, argiloso a muito argiloso de origem basáltica

Capacidade de suporte

1,5 a 2,0 kgf/cm² a 2 metros de profundidade

Lençol freático

Profundo (> 4 metros no topo e meia encosta; raso próximo às drenagens)

Fundação provável

Sapata isolada ou radier para as construções de casas residenciais padrão

Risco geotécnico

baixo

Sondagem recomendada

16 a 20 furos de sondagem à percussão (SPT) distribuídos ao longo das vias e quadras planejadas

Custo estimado da sondagem

R$ 45.000

Peso da fundação no custo

R$ 0

Solo de boa capacidade de suporte para obras de pavimentação e infraestrutura urbana. A sondagem SPT confirmará os trechos mais baixos onde o lençol freático pode exigir atenção na implantação da rede profunda de esgoto.

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Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.

Riscos e pontos de atenção

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Próximos passos e documentos

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Premissas e fontes

Considera-se aproveitamento líquido de 52% (208.207 m² vendáveis) após doação de sistema viário, áreas verdes e institucionais. Custo de urbanização estimado em R$ 80/m² sobre a área total da gleba (R$ 153/m² de lote) e VGV total estimado em R$ 49,9 milhões com lotes urbanizados a R$ 240/m². Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Condomínio horizontal fechado voltado para lotes de médio padrão em área reservada Distrito de uso misto por etapas combinando lotes residenciais, comerciais e galpões leves/agronegócio

· Plano Diretor Municipal de Irati / PR
· Dados de mercado e loteamentos na região de Ponta Grossa e Centro-Sul do Paraná
· Tabelas de custos de infraestrutura urbanística (SINDUSCON-PR / CUB-PR)

Sabe a metragem exata do terreno?

O cálculo atual usa 400.399 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.

Desbloqueie o estudo completo

Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de lotes ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.

Sou construtora ou investidor e tenho interesse

Quero negociar esta área

A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.

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