Estudo rápido de viabilidade
Ribeirão Bonito/SP
Ribeirão Bonito, SP, 13580-000, Brazil
08/10/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Loteamento
A grande extensão da gleba (11,39 ha) localizada no perímetro de expansão de Ribeirão Bonito favorece o loteamento residencial aberto, aproveitando a topografia favorável e a demanda local por terrenos urbanizados de padrão popular e médio-baixo.
Este terreno encaixa na sua construtora?
Responda com os dados da sua empresa. A análise cruza com o estudo sem revelar preço, custo ou margem.
Resultado estimado
Área da gleba
113.914 m² · 11,39 ha · 4,7 alq.
Zoneamento
ZEU
Área líquida vendável
62.653 m² · 2,6 alq.
Valor da gleba (R$/alqueire)
R$ 637.186 /alq. · R$ 263.300 /ha
VGV potencial
R$ 15.036.648
Custo total
R$ 7.928.414
Lotes
250
Leitura da IA
Excelente gleba contígua à malha urbana de Ribeirão Bonito, apresentando topografia adequada para desenvolvimento horizontal de lotes residenciais. O mercado local exige faseamento do lançamento para garantir ritmo constante de vendas. O veredito é favorável com ressalvas quanto à aprovação ambiental das áreas de vegetação e diretrizes de saneamento.
ZEU: Zona de Expansão Urbana destinada ao parcelamento do solo urbano para uso residencial, comercial e misto.
Semáforo de riscos
AtençãoLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 24.0%
Prazo do ciclo
72 meses
Exposição de caixa
28% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
14 unid./mês
Competição
2 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
24%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
31%
22% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
28%
18% do VGV para o proprietário
A permuta física de 22% em lotes urbanizados é a estrutura ideal, pois preserva o caixa do desenvolvedor na fase de infraestrutura e entrega alto valor equivalente ao proprietário.
Valor do terreno
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Valor à vista estimado
R$ 3.000.000
Valor por m² de terreno
R$ 26
Negociação sem estudo
R$ 2.500.000
Negociação com estudo
R$ 3.500.000
Terrenos comparáveis na região
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- Gleba de Expansão Urbana - Ribeirão Bonito (Acesso SP-215)R$ 28/m²Fonte: Portais imobiliários regionais
- Área para Loteamento - Dourado / SPR$ 25/m²Fonte: Corretores locais
- Terreno de grande porte - São Carlos (Perímetro Urbano)R$ 45/m²Fonte: Pesquisa de mercado regional
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
Pacaembu Construtora
A 14 km deste terreno
Loteamento Residencial Viva Mais · 2022
VGV estimado: R$ 35.000.000
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Loteadora e construtora de grande atuação na região central paulista, especializada em loteamentos residenciais e habitação horizontal.
Fonte: https://pacaembu.com.br
Perplan Empreendimentos
A 28 km deste terreno
Loteamento Aberto Integrado · 2023
VGV estimado: R$ 48.000.000
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Forte presença em urbanismo na região de Ribeirão Preto e Araraquara/São Carlos, desenvolvendo loteamentos residenciais e planejados.
Fonte: https://perplan.com.br
Urbam Urbanismo
A 18 km deste terreno
Residencial Morada do Sol · 2021
VGV estimado: R$ 18.000.000
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Loteadora regional de médio porte focada em loteamentos populares e de médio padrão no interior do estado de São Paulo.
Concorrentes lançando ao lado
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- Residencial Bela Vista (Lotes) · 1.8 kmR$ 230/m²Fonte: Imobiliárias de Ribeirão Bonito
- Loteamento Jardim das Flores · 2.5 kmR$ 250/m²Fonte: Material publicitário local
Execução e caixa
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Prazo do ciclo
72 meses
Exposição máxima de caixa
R$ 4.200.000
Velocidade de vendas
14 unid./mês
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
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Bioma / vegetação
Mata Atlântica / Cerrado (transição no interior de SP)
Cobertura vegetal
Pastagem degradada com fragmentos de vegetação secundária em estágio inicial de regeneração
Área de preservação (APP)
Área de Preservação Permanente ao longo de córrego na divisa, faixa de 30 metros de proteção
Recursos hídricos
Córrego de pequeno porte tangenciando a divisa sul do imóvel a cerca de 50 metros
Reserva legal
Necessidade de averbação ou compensação de 20% da área caso enquadrada como gleba rural antes do parcelamento
Unidades de conservação / tombamento
nenhuma identificada
Supressão de vegetação
Necessidade de autorização junto à CETESB para supressão eventual de árvores isoladas
Área utilizável após restrições
78%
Rito de licenciamento
Licenciamento ambiental estadual via CETESB / GRAPROHAB para parcelamento do solo urbano
Órgãos envolvidos
CETESB · GRAPROHAB · Prefeitura Municipal de Ribeirão Bonito
Estudos e licenças exigidos
Laudo Caracterização de Fauna e Flora · Projeto de Drenagem e Manejo de Águas Pluviais · Estudo de Viabilidade de Esgotamento Sanitário
Passivos ambientais prováveis
Eventual erosão pontual decorrente do uso anterior como pastagem · Necessidade de isolamento e recomposição da faixa de APP
Prazo até a licença
20 meses
Custo de licenciamento
R$ 420.000
A gleba apresenta condições ambientais favoráveis com predomínio de pastagem, exigindo preservação da faixa de APP ao longo da divisa sul. O rito de aprovação seguirá via GRAPROHAB/CETESB, com prazo estimado em 20 meses. Não foram identificados passivos graves que impeçam o loteamento.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
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Classe de relevo
gently undulating
Cota mínima
610 m
Cota máxima
638 m
Desnível total
28 m
Declividade média
6%
Declividade máxima
12%
Sentido do caimento
Norte para Sul em direção ao talvegue natural
Volume de corte
45.000 m³
Volume de aterro
42.000 m³
Saldo de terra
3.000 m³
Custo de terraplenagem
R$ 750.000
Contenção / arrimo
Obras pontuais de contenção leve e taludamento nas vias principais, sem necessidade de grandes muros de arrimo
Drenagem
Drenagem natural para a divisa sul; projeto exigirá bacia de amortecimento de cheias antes do descarte
Área aproveitável pelo relevo
92%
Impacto na implantação
A suave declividade do terreno facilita a abertura de vias de circulação e reduz os custos de terraplenagem e implantação das redes de água e esgoto.
O terreno apresenta relevo suavemente ondulado com declividade média de 6%, ideal para o parcelamento em lotes residenciais. O balanço de terraplenagem é equilibrado, exigindo pouca movimentação externa de terra. As obras de drenagem são convencionais.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
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Tipo de solo provável
Latossolo Vermelho-Amarelo de textura média
Capacidade de suporte
Boa capacidade de suporte para vias urbanas e fundações rasas de residências (150-200 kPa)
Lençol freático
Profundo, superior a 5 metros na maior parte do imóvel
Fundação provável
Fundações diretas (sapatas/radier) para as edificações residenciais e subleito estável para pavimentação
Risco geotécnico
low — terreno estável com boa permeabilidade e sem histórico de escorregamentos
Sondagem recomendada
15 furos de sondagem a trado/SPT com profundidade de 6 a 10 metros
Custo estimado da sondagem
R$ 38.000
Peso da fundação no custo
R$ 0
Solo com características geotécnicas favoráveis para obras de infraestrutura urbana e edificações horizontais. O lençol freático profundo minimiza custos em obras de esgoto e drenagem. A campanha de sondagem SPT servirá para dimensionamento fino das estruturas de pavimentação.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
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- · Demora na obtenção das diretrizes de saneamento e água junto à concessionária local
- · Prazos de aprovação do projeto de parcelamento no GRAPROHAB/CETESB
- · Absorção de vendas cadenciada no mercado local exigindo faseamento financeiro rigoroso
Próximos passos e documentos
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- Solicitar Certidão de Diretrizes de Uso e Ocupação do Solo na Prefeitura de Ribeirão Bonito
- Requerer Carta de Diretrizes para Distribuição de Água e Coleta de Esgoto
- Realizar levantamento topográfico planialtimétrico cadastral e campanha de sondagem SPT
Premissas e fontes
Considera-se o parcelamento do solo em lotes residenciais padrão de 200 m² a 250 m², com aproveitamento útil de 55% da área bruta. O custo de infraestrutura abrange pavimentação, água, esgoto, drenagem e rede elétrica por metro quadrado de área bruta. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Condomínio horizontal fechado focado em segurança e lazer estruturado para a demanda regional Logística / industrial para pequenas empresas de apoio agroindustrial local
- · Plano Diretor Municipal de Ribeirão Bonito - SP
- · Manual de Licenciamento de Parcelamento do Solo GRAPROHAB
- · Pesquisa de mercado imobiliário e loteamentos no interior paulista (Região São Carlos/Araraquara)
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O cálculo atual usa 113.914 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
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Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de lotes ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.