Estudo rápido de viabilidade
Ribeirão Preto/SP
Av. Prof. João Fiúsa - Ribeirão Preto, SP, Brazil
08/10/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Loteamento
A localização na extensão do eixo da Av. Prof. João Fiúsa representa o vetor de maior valorização imobiliária da Zona Sul de Ribeirão Preto. Com 12,42 hectares, a gleba possui escala ideal para um condomínio fechado de lotes de alto padrão, combinando segurança, lazer completo e forte demanda de famílias buscando terreno para construir.
Este terreno encaixa na sua construtora?
Responda com os dados da sua empresa. A análise cruza com o estudo sem revelar preço, custo ou margem.
Resultado estimado
Área da gleba
124.200 m² · 12,42 ha · 5,1 alq.
Zoneamento
ZUR-1
Área líquida vendável
68.310 m² · 2,8 alq.
Valor da gleba (R$/alqueire)
R$ 8.470.000 /alq. · R$ 3.500.000 /ha
VGV potencial
R$ 99.049.500
Custo total
R$ 63.342.000
Lotes
273
Leitura da IA
Excelente gleba situada no prolongamento da Av. Prof. João Fiúsa, vetor consolidado de alto padrão da Zona Sul de Ribeirão Preto. A elevada procura local por condomínios fechados de lotes urbanizados assegura absorção consistente e valorização continuada. O projeto proposto prevê o loteamento fechado com infraestrutura completa de lazer e segurança. A viabilidade técnica, ambiental e mercadológica é plena para o desenvolvimento horizontal.
ZUR-1: Zona de Expansão Urbana destinada prioritariamente a parcelamento do solo residencial e apoio comercial.
Semáforo de riscos
AtençãoLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 26.0%
Prazo do ciclo
72 meses
Exposição de caixa
22% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
9 unid./mês
Competição
2 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
26%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
34%
22% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
31%
20% do VGV para o proprietário
A permuta física em 22% dos lotes urbanizados oferece o maior retorno ajustado ao risco para o incorporador, minimizando a exposição financeira de caixa e garantindo ao terreno um valor equivalente superior à venda à vista.
Valor do terreno
Visível só no modo admin
Valor à vista estimado
R$ 37.260.000
Valor por m² de terreno
R$ 350
Negociação sem estudo
R$ 31.050.000
Negociação com estudo
R$ 43.470.000
Terrenos comparáveis na região
Visível só no modo admin
- Gleba Prolongamento Fiúsa / Olhos d'ÁguaR$ 380/m²Fonte: Imobiliárias de Ribeirão Preto / Pesquisa local
- Gleba Rodovia José Fregonesi km 4R$ 320/m²Fonte: Anúncios Zap Imóveis
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
Perplan Urbanismo
A 2.5 km deste terreno
Residencial Olhos d'Água · 2021
VGV estimado: R$ 110.000.000
Visível só no modo admin
Desenvolvedora local líder no segmento de urbanismo e condomínios de lotes de médio/alto padrão na Zona Sul de Ribeirão Preto.
Fonte: https://www.perplan.com.br
Stéfani Nogueira Urbanismo
A 3.1 km deste terreno
Quintas da Alvorada · 2020
VGV estimado: R$ 85.000.000
Visível só no modo admin
Tradicional urbanista regional com histórico consagrado de loteamentos e condomínios de lotes na região da Fiúsa.
Santa Angela Urbanismo
A 4.8 km deste terreno
Residencial Vila da Mata · 2022
VGV estimado: R$ 65.000.000
Visível só no modo admin
Urbanista regional de médio porte com atuação ativa em parcelamento de solo horizontal no interior paulista.
Concorrentes lançando ao lado
Visível só no modo admin
- Quinta da Primavera - Praça dos Pássaros · 1.2R$ 1.550/m²Fonte: Tabela de Vendas / Lançamento
- Residencial Olhos d'Água · 2.5R$ 1.400/m²Fonte: Mercado Secundário Imobiliário
Execução e caixa
Visível só no modo admin
Prazo do ciclo
72 meses
Exposição máxima de caixa
R$ 22.000.000
Velocidade de vendas
9 unid./mês
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
Visível só no modo admin
Bioma / vegetação
Mata Atlântica / Cerrado (faixa de transição)
Cobertura vegetal
Área predominantemente antropizada com pastagem e pequenos maciços de vegetação nativa em estágio inicial.
Área de preservação (APP)
Área de Preservação Permanente de 30 metros ao longo do curso d'água na divisa posterior.
Recursos hídricos
Córrego de pequeno porte no limite posterior da gleba, a aproximadamente 35 metros do trecho edificável.
Reserva legal
Compensação ou averbação no CAR conforme diretrizes estaduais para loteamento urbano.
Unidades de conservação / tombamento
Nenhuma unidade de conservação ou zona de amortecimento identificada no entorno imediato.
Supressão de vegetação
Necessidade de autorização para supressão de árvores isoladas junto à CETESB e compensação ambiental local.
Área utilizável após restrições
82%
Rito de licenciamento
Licenciamento ambiental estadual via GRAPROHAB e CETESB por se tratar de condomínio de lotes acima de 10 ha.
Órgãos envolvidos
GRAPROHAB · CETESB · Secretaria Municipal de Meio Ambiente de Ribeirão Preto
Estudos e licenças exigidos
Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) · Laudo de Flora e Fauna com Projeto de Compensação · Projeto de Arborização Urbana e Paisagismo
Passivos ambientais prováveis
Ausência de passivos ambientais industriais ou contaminações identificadas · Necessidade de adequação do canal de escoamento pluvial existente
Prazo até a licença
18 meses
Custo de licenciamento
R$ 850.000
O diagnóstico ambiental confirma a viabilidade para o desenvolvimento do loteamento fechado, respeitando a faixa de APP na divisa. As diretrizes do GRAPROHAB exigirão compensação vegetal simples para árvores isoladas e reservatório de amortecimento de águas pluviais. A área útil resultante de 82% garante excelente aproveitamento dos lotes.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
Visível só no modo admin
Classe de relevo
gently undulating
Cota mínima
530 m
Cota máxima
562 m
Desnível total
32 m
Declividade média
6%
Declividade máxima
14%
Sentido do caimento
Sudeste, em direção à faixa de preservação do córrego
Volume de corte
45.000 m³
Volume de aterro
42.000 m³
Saldo de terra
3.000 m³
Custo de terraplenagem
R$ 2.800.000
Contenção / arrimo
Muros de arrimo pontuais e taludamentos nas divisas dos lotes periféricos (~ R$ 900.000).
Drenagem
Exige bacia de retardo de águas pluviais antes da descarga no receptor hidráulico.
Área aproveitável pelo relevo
92%
Impacto na implantação
O relevo suavemente ondulado favorece a terraplenagem com bom equilíbrio entre corte e aterro, permitindo lotes com patamares bem definidos e excelente vista panorâmica.
Altimetria muito favorável com declividade média de 6%, ideal para empreendimentos horizontais. A diferença de nível de 32 metros em 400 metros de extensão possibilita fácil escoamento por gravidade das redes de esgoto e drenagem. Os custos de movimentação de terra são plenamente compatíveis com o padrão do loteamento.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
Visível só no modo admin
Tipo de solo provável
Latossolo Vermelho distrófico de textura argilosa
Capacidade de suporte
Boa capacidade de suporte (0,15 a 0,25 MPa) para infraestrutura viária e construções térreas.
Lençol freático
Profundo (acima de 8 metros de profundidade), sem risco para obras de urbanização.
Fundação provável
Sapatas isoladas ou estacas escavadas de pequena profundidade para a portaria e clube social.
Risco geotécnico
low — Solo estável, sem histórico de erosão severa ou colapsabilidade na região.
Sondagem recomendada
25 furos de SPT até 15 metros de profundidade ao longo dos eixos viários e áreas comunitárias.
Custo estimado da sondagem
R$ 65.000
Peso da fundação no custo
R$ 0
O solo apresenta características geotécnicas excelentes para pavimentação, terraplenagem e implantação de redes subterrâneas. O lençol freático profundo elimina a necessidade de rebaixamento durante as obras de infraestrutura. A campanha de sondagem SPT ratificará os parâmetros de assentamento das tubulações e estruturas do clube.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
Visível só no modo admin
- · Prazos de aprovação e emissão de licenças no âmbito do GRAPROHAB/CETESB.
- · Concorrência com novos lançamentos de condomínios de lotes na Zona Sul de Ribeirão Preto.
- · Exigência de contrapartidas viárias para conexão com a malha viária existente da avenida.
Próximos passos e documentos
Visível só no modo admin
- Requerer a Certidão de Diretrizes Urbanísticas na Prefeitura de Ribeirão Preto.
- Contratar o levantamento planialtimétrico cadastral georreferenciado da gleba.
- Executar a campanha de sondagem geotécnica SPT nas diretrizes viárias preliminares.
Premissas e fontes
Considera-se taxa de aproveitamento líquido vendável de 55% da gleba (68.310 m² em lotes privativos), com 45% destinados a sistema viário, preservação e áreas públicas. O ciclo total compreende 18 meses de licenciamento no GRAPROHAB/CETESB, 24 meses de obras de urbanização e vendas faseadas em 3 etapas. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Loteamento — Loteamento aberto com área comercial na testada principal da avenida. Uso misto — Condomínio de lotes residenciais no miolo e faixa de lotes comerciais na entrada do projeto.
- · Plano Diretor do Município de Ribeirão Preto (Lei Complementar nº 2.866/2018)
- · Manual de Orientação do GRAPROHAB - Governo do Estado de São Paulo
- · Pesquisa de Mercado Imobiliário Zona Sul - Associação Comercial e Industrial de Ribeirão Preto
Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 124.200 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
Desbloqueie o estudo completo
Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de lotes ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.