Estudo rápido de viabilidade
Ribeirão Preto/SP
Praça Rainha Dona Leonor de Lencastre — Alto da Boa Vista — Ribeirão Preto/SP
08/10/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Loteamento
Excelente vocação para condomínio horizontal fechado de alto padrão, acompanhando a forte demanda da Zona Sul de Ribeirão Preto por lotes residenciais urbanizados com infraestrutura completa de lazer e segurança.
Este terreno encaixa na sua construtora?
Responda com os dados da sua empresa. A análise cruza com o estudo sem revelar preço, custo ou margem.
Resultado estimado
Área da gleba
492.700 m² · 49,27 ha · 20,4 alq.
Zoneamento
ZUE / ZRP-1
Área líquida vendável
256.204 m² · 10,6 alq.
Valor da gleba (R$/alqueire)
R$ 4.356.000 /alq. · R$ 1.800.000 /ha
VGV potencial
R$ 269.014.407
Custo total
R$ 215.211.526
Lotes
1.024
Leitura da IA
A gleba possui localização privilegiada no vetor de valorização da Zona Sul de Ribeirão Preto, próxima a eixos consolidados do Alto da Boa Vista. A dimensão da área permite a implantação de um empreendimento marcante de lotes urbanizados de alto padrão com faseamento de vendas. O veredito é de viabilidade com ressalvas devido ao prazo de licenciamento ambiental/urbanístico e à necessidade de garantir infraestrutura de água e esgoto.
ZUE / ZRP-1: Zona urbana de expansão e baixa densidade, destinada a loteamentos e condomínios residenciais horizontais de médio/alto padrão
Semáforo de riscos
AtençãoLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 22.0%
Prazo do ciclo
72 meses
Exposição de caixa
16% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
14 unid./mês
Competição
2 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
22%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
29%
20% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
26%
18% do VGV para o proprietário
A permuta física de 20% em lotes urbanizados é a estrutura ideal para a incorporação, pois reduz drasticamente a exposição de caixa inicial da loteadora e potencializa o retorno do proprietário ao longo do faseamento.
Valor do terreno
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Valor à vista estimado
R$ 88.686.068
Valor por m² de terreno
R$ 180
Negociação sem estudo
R$ 68.978.000
Negociação com estudo
R$ 88.686.068
Terrenos comparáveis na região
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- Gleba de expansão urbana Zona Sul (Bonfim Paulista / Olhos D'Água)R$ 190/m²Fonte: Pesquisa de mercado regional
- Terreno para parcelamento próximo ao GuaporéR$ 210/m²Fonte: Imobiliárias de Ribeirão Preto
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
Perplan Urbanismo
A 2,8 km deste terreno
Quinta dos Ventos · 2021
VGV estimado: R$ 180.000.000
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Loteadora e incorporadora de destaque em Ribeirão Preto, especialista em condomínios horizontais de alto padrão na Zona Sul.
Fonte: https://www.perplan.com.br
Habiarte Urbanismo
A 3,1 km deste terreno
Condomínio Guaporé · 2019
VGV estimado: R$ 210.000.000
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Pioneira na urbanização e loteamentos de alto padrão no setor Alto da Boa Vista e Guaporé em Ribeirão Preto.
Fonte: https://www.habiarte.com.br
Alphaville Urbanismo
A 5,2 km deste terreno
Alphaville Ribeirão Preto · 2018
VGV estimado: R$ 320.000.000
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Referência nacional em bairros planejados e condomínios fechados horizontais, com forte atuação na região.
Concorrentes lançando ao lado
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- Condomínio Quinta dos Ventos · 2,8 kmR$ 1.400/m²Fonte: Tabela de vendas local
- Villa Di Lucca Residencial · 3,5 kmR$ 1.300/m²Fonte: Portal imobiliário regional
Execução e caixa
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Prazo do ciclo
72 meses
Exposição máxima de caixa
R$ 42.000.000
Velocidade de vendas
14 unid./mês
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
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Bioma / vegetação
Cerrado / Mata Atlântica (transição)
Cobertura vegetal
Vegetação rasteira e maciços arbóreos isolados em estágio inicial a médio de regeneração
Área de preservação (APP)
Presença de talvegue com faixa de APP de 30 metros ao longo do curso d'água na extremidade do terreno
Recursos hídricos
Córrego de pequeno porte delimitando uma das divisas da gleba
Reserva legal
Necessidade de averbação ou compensação de Reserva Legal no CAR caso aplicável ao parcelamento
Unidades de conservação / tombamento
Nenhuma unidade de conservação identificada no entorno imediato
Supressão de vegetação
Autorização de supressão junto ao CETESB com compensação ambiental por plantio de mudas nativas
Área utilizável após restrições
82%
Rito de licenciamento
Licenciamento ambiental estadual via GRAPROHAB / CETESB e aprovação na Prefeitura Municipal
Órgãos envolvidos
CETESB · GRAPROHAB · Secretaria Municipal de Meio Ambiente de Ribeirão Preto
Estudos e licenças exigidos
EIV / RIV (Estudo de Impacto de Vizinhança) · Laudo de Flora e Fauna com plano de compensação · Projeto de Drenagem e Manejo de Águas Pluviais
Passivos ambientais prováveis
Necessidade de preservação das faixas marginais do córrego · Risco de erosão pontual em trechos de maior declive
Prazo até a licença
24 meses
Custo de licenciamento
R$ 1.850.000
O terreno apresenta condições ambientais favoráveis para urbanização, com restrições concentradas na faixa de APP do córrego marginal. A área útil aproveitável é de cerca de 82%, sendo o restante destinado a preservação, vias e áreas institucionais. O rito de licenciamento exige submissão ao GRAPROHAB e CETESB.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
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Classe de relevo
suave ondulado
Cota mínima
560 m
Cota máxima
592 m
Desnível total
32 m
Declividade média
7%
Declividade máxima
12%
Sentido do caimento
Caimento suave no sentido leste em direção ao talvegue marginal
Volume de corte
210.000 m³
Volume de aterro
195.000 m³
Saldo de terra
15.000 m³
Custo de terraplenagem
R$ 7.800.000
Contenção / arrimo
Obras pontuais de contenção e muros de arrimo nas divisas de quadras com maior inclinação
Drenagem
Exige rede estruturada de drenagem pluvial com bacia de atenuação de picos de cheia
Área aproveitável pelo relevo
92%
Impacto na implantação
O relevo suave ondulado facilita a terraplenagem com bom equilíbrio entre corte e aterro, favorecendo a abertura das vias internas e o traçado dos lotes.
A topografia da gleba é altamente propícia para parcelamento do solo horizontal, apresentando relevo suave ondulado. O volume de terraplenagem é bem equilibrado, demandando baixo volume de bota-fora e garantindo ótima eficiência na implantação do condomínio.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
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Tipo de solo provável
Latossolo vermelho distrófico de textura argilosa, típico da região de Ribeirão Preto
Capacidade de suporte
Boa capacidade de suporte (2,0 a 3,0 kgf/cm² a 2 metros de profundidade)
Lençol freático
Lençol freático profundo (> 8 metros), sem interferência nas escavações de vias e infraestrutura
Fundação provável
Sapatas isoladas ou radier para as edificações das áreas comuns e portarias; infraestrutura viária com subleito estabilizado
Risco geotécnico
baixo — Solo estável e consolidado com excelente aptidão para pavimentação e obras horizontais
Sondagem recomendada
Campanha de 35 furos de sondagem a trado e SPT distribuídos pela malha viária e portarias
Custo estimado da sondagem
R$ 95.000
Peso da fundação no custo
R$ 1.200.000
As características geotécnicas do solo de Ribeirão Preto são excelentes para loteamentos e obras horizontais. Não há risco significativo de solo colapsível ou lençol freático superficial, o que otimiza os custos de infraestrutura de pavimentação e saneamento.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
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- · Prazo de aprovação do parcelamento do solo junto ao GRAPROHAB e Prefeitura de Ribeirão Preto (estestimado em 18 a 24 meses).
- · Exigência de diretrizes e obras de interligação de água e esgoto junto à Saerp (Secretaria de Água e Esgoto de Ribeirão Preto).
- · Risco de absorção no lançamento de grandes volumes de lotes simultâneos, exigindo faseamento rigoroso do projeto.
Próximos passos e documentos
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- Solicitar Certidão de Diretrizes Urbanísticas e de Saneamento junto à Prefeitura e Saerp.
- Realizar levantamento topográfico planialtimétrico cadastral com sensoriamento a laser (LiDAR).
- Elaborar estudo preliminar de urbanismo com divisão em fases e protocolo no licenciamento ambiental.
Premissas e fontes
Enquadramento como gleba expansível para condomínio fechado horizontal de alto padrão. Aproveitamento útil de 52% da área total (descontadas vias internas, APP, reserva e áreas comunitárias), gerando aproximadamente 256.200 m² de lotes privativos divididos em 3 fases de lançamento. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Loteamento — Loteamento aberto com associação de moradores e centro comercial na entrada da gleba. Uso misto — Etapa residencial horizontal aliada a strip mall e serviços no acesso principal.
- · Plano Diretor de Ribeirão Preto (Lei Complementar nº 2.866/2018)
- · Dados de mercado imobiliário da Zona Sul de Ribeirão Preto - Creci/Secovi-SP
- · Tabelas de custos de urbanização de loteamentos - CBIC/SINAPI SP
Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 492.700,38 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
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Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de lotes ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.