Estudo rápido de viabilidade

Guarapuava/PR

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19/09/2026

Foto do terreno em R. Padre Cassiano Valdner, 251 - Morro Alto, Guarapuava - PR, 85065-730, Brazil

Aviso importante para proprietários

Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.

Tipo de empreendimento sugerido

Loteamento

A dimensão continental de 1.300 hectares no bairro Morro Alto favorece o parcelamento do solo em grande escala por fases, aproveitando a conexão com a BR-277 e a demanda por lotes urbanizados na região de Guarapuava. A gleba também apresenta potencial para abrigar um terminal intermodal ou porto seco devido ao entroncamento logístico rodoviário e ferroviário da região.

Este terreno encaixa na sua construtora?

Responda com os dados da sua empresa. A análise cruza com o estudo sem revelar preço, custo ou margem.

Padrão do produtoComo pagaria o terrenoPrazo máximo que aceita até o retorno: 36 mesesPorte da sua empresa

Resultado estimado

Viável com ressalvas

Área da gleba

13.000.000 m² · 1.300 ha · 537,2 alq.

Zoneamento

ZEU / ZPR

Área líquida vendável

7.150.000 m² · 295,5 alq.

Valor da gleba (R$/alqueire)

R$ 217.800 /alq. · R$ 90.000 /ha

VGV potencial

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Custo total

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Lotes

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Leitura da IA

Estudo de viabilidade para parcelamento do solo em masterplan de 1.300 hectares em Guarapuava. O projeto prevê a entrega de lotes urbanizados em 4 a 6 fases ao longo de 10 anos, gerando forte retorno financeiro. A recomendação principal é estruturar o negócio via permuta física de lotes (18% a 20%) para evitar a exposição financeira extrema na aquisição da gleba bruta.

ZEU / ZPR: Zona de expansão urbana e proteção de mananciais, voltada ao parcelamento do solo urbano com exigência de infraestrutura completa e reserva ambiental.

Semáforo de riscos

Alerta

Leitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.

Retorno

TIR 22.0%

Prazo do ciclo

120 meses

Exposição de caixa

7% do VGV em caixa

Liquidez / vendas

35 unid./mês

Competição

2 lançamento(s) próximo(s)

Jurídico e ambiental

risco relevante identificado

Cenários de aquisição

Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.

Venda à vista do terreno

TIR indicativa (a.a.)

22%

Pagamento em dinheiro na aquisição

Permuta física (unidades)

TIR indicativa (a.a.)

31%

18% do VGV para o proprietário

Permuta financeira (% das vendas)

TIR indicativa (a.a.)

27%

20% do VGV para o proprietário

A permuta física de 18% é a melhor opção para o proprietário da terra e para o loteador, pois elimina o desembolso inicial de aquisição e maximiza a TIR do projeto distribuindo o valor da terra ao longo das fases.

Valor do terreno

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Construtoras que Lucraram por Aqui

Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.

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A 3.8 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 38.000.000
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A 6.2 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 85.000.000
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A 8.0 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 65.000.000
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Concorrentes lançando ao lado

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Execução e caixa

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Análise ambiental completa

Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.

Bioma / vegetação

Mata Atlântica (Floresta Ombrófila Mista)

Cobertura vegetal

Mosaico de áreas agrícolas, pastagem e capões nativos com presença isolada e agrupada de Araucaria angustifolia.

Área de preservação (APP)

Faixas de preservação permanente de 30m a 50m ao longo dos córregos afluentes do Rio das Mortes e nascentes mapeadas.

Recursos hídricos

Córregos e nascentes de drenagem natural cortando porções periféricas do imóvel.

Reserva legal

Necessidade de averbação de 20% de Reserva Legal ou compensação conforme enquadramento no perímetro urbano.

Unidades de conservação / tombamento

Sem interferência direta com Unidades de Conservação de proteção integral.

Supressão de vegetação

Exigência de inventário florestal 100% e autorização de supressão vegetal junto ao IAT-PR com compensação florestal.

Área utilizável após restrições

58%

Rito de licenciamento

Licenciamento ambiental trifásico (LP, LI, LO) com elaboração de Estudo Ambiental Simplificado (EAS) ou EIA/RIMA.

Órgãos envolvidos

IAT - Instituto Água e Terra do Paraná · Prefeitura Municipal de Guarapuava - Secretaria de Meio Ambiente · INCRA / Cartório de Imóveis

Estudos e licenças exigidos

Estudo Ambiental Simplificado / EIA-RIMA · Inventário Florestal e Faunístico · Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) e Tráfego

Passivos ambientais prováveis

Uso histórico para agricultura intensiva com eventual necessidade de análise de solo · Presença de espécies vegetais protegidas por lei (Araucária)

Prazo até a licença

24 meses

Custo de licenciamento

R$ 1.800.000

A gleba possui cobertura vegetal em estágio médio e faixas de APP ao longo dos corpos d'água, limitando o aproveitamento utilizável a cerca de 58% da área total. O processo de licenciamento no IAT-PR deve levar cerca de 24 meses. As áreas de preservação devem ser integradas ao sistema de parques urbanos e áreas Verdes do masterplan.

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Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.

Plano altimétrico completo

Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.

Classe de relevo

gently undulating

Cota mínima

1.020 m

Cota máxima

1.110 m

Desnível total

90 m

Declividade média

Declividade máxima

22%

Sentido do caimento

Norte-Noroeste em direção às calhas dos córregos

Volume de corte

450.000 m³

Volume de aterro

420.000 m³

Saldo de terra

30.000 m³

Custo de terraplenagem

R$ 16.500.000

Contenção / arrimo

Obras locais de taludamento e contenções em gabião nas vias de acesso principais estimadas em R$ 3,5 milhões.

Drenagem

Necessidade de implantação de bacias de amortecimento pluvial e rede de galerias de águas pluviais.

Área aproveitável pelo relevo

88%

Impacto na implantação

O relevo suavemente ondulado permite boa distribuição das quadras e vias dos lotes sem exigir grandes volumes de bota-fora de terra.

Topografia suavemente ondulada com desnível total de 90m distribuído ao longo dos 1.300 hectares. A movimentação de terra é equilibrada entre corte e aterro, favorecendo o custo de implantação dos lotes. O sistema de drenagem pluvial exigirá bacias de retenção para controle de cheias.

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Pré-diagnóstico de solo

A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.

Tipo de solo provável

Latossolo Bruno profundo, argiloso de origem basáltica

Capacidade de suporte

Boa capacidade de suporte para vias urbanas e edificações térreas/sobrados (150 a 250 kPa).

Lençol freático

Lençol freático profundo nas cristas (> 5 metros) e raso nas proximidades das APPs.

Fundação provável

Fundações diretas (sapatas) ou brocas para edificações nos lotes; pavimentação asfáltica com sub-base britada.

Risco geotécnico

low — Terreno estável, sem risco de escorregamento grave, exigindo controle de erosão pluvial nas obras.

Sondagem recomendada

Malha de sondagem SPT e a trado ao longo dos eixos viários principais (aprox. 150 furos de 10m).

Custo estimado da sondagem

R$ 280.000

Peso da fundação no custo

R$ 0

Solo predominante de latossolo bruno argiloso com excelente capacidade de suporte mecânico para obras de pavimentação e infraestrutura de lotes. O nível do lençol freático é adequado nas áreas mais altas, facilitando a abertura de valas para redes de esgoto e água. A campanha de sondagem deve focar no traçado das vias estruturantes do loteamento.

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Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.

Riscos e pontos de atenção

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Próximos passos e documentos

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Premissas e fontes

Considera-se taxa de aproveitamento líquido vendável de 55% da gleba bruta (7,15 milhões de m² em lotes), custo de infraestrutura de R$ 55/m² sobre a área total e preço médio de venda de R$ 280/m² de lote urbanizado. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Logística / industrial - Loteamento industrial e parque logístico aproveitando a frente de escoamento para a BR-277 e entroncamento com o modal ferroviário. Porto seco (terminal alfandegado) - Terminal seco intermodal para consolidação de cargas agrícolas e de madeira destinadas ao Porto de Paranaguá.

· Plano Diretor Municipal de Guarapuava - PR
· Instituto Água e Terra (IAT-PR) - Diretrizes Ambientais para Parcelamento do Solo
· Sinduscon-PR / Pesquisas de Mercado Imobiliário do Interior do Paraná

Sabe a metragem exata do terreno?

O cálculo atual usa 13.000.000 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.

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Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de lotes ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.

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