Estudo rápido de viabilidade
Garuva/SC
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20/09/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Logística / industrial
A localização estratégica em Garuva, no entroncamento da BR-101 com a BR-376 e rota do Porto de Itapoá, gera forte demanda por galpões logísticos modulares. Avaliou-se Data center (descartado por falta de subestação dedicada de alta voltagem no entorno imediato) e Porto Seco (descartado por exigência de área mínima de 30.000 m²), consagrando o galpão logístico de médio porte como melhor uso.
Este terreno encaixa na sua construtora?
Responda com os dados da sua empresa. A análise cruza com o estudo sem revelar preço, custo ou margem.
Resultado estimado
Área do terreno
3.000 m²
Zoneamento
ZUE - Zona de Urbanização Específica
Área privativa
3.060 m²
VGV potencial
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Custo total
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Unidades
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Leitura da IA
O terreno de 3.000 m² em Garuva apresenta excelente aptidão para o desenvolvimento de um galpão logístico/industrial flexível de 1.530 m² de ABL. A proximidade com o corredor portuário de Itapoá e a BR-101 assegura alta liquidez locativa de empresas de transporte e armazenagem. O projeto é altamente viável, oferecendo rápido prazo de implantação e bom retorno sobre o capital investido.
ZUE - Zona de Urbanização Específica: Permite usos industriais, logísticos, comerciais e de serviços de médio e grande porte integrados aos eixos viários.
Semáforo de riscos
AtençãoLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 23.5%
Prazo do ciclo
18 meses
Exposição de caixa
24% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
1 unid./mês
Competição
2 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
23,5%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
31,2%
18% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
28,4%
20% do VGV para o proprietário
A permuta física garante a maior taxa interna de retorno e margem ao incorporador, aliviando o caixa inicial. Para o proprietário, a permuta financeira ou mista oferece recebimento conforme o avanço da locação/venda dos módulos.
Valor do terreno
Terrenos comparáveis na região
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
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A 12.0 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 45.000.000
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A 3.8 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 18.000.000
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Concorrentes lançando ao lado
Execução e caixa
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
Próximos passos e documentos
Premissas e fontes
Considerou-se taxa de ocupação do solo de 60% com eficiência locável de 85%, resultando em 1.530 m² de área bruta locável. Valor de aluguel estimado em R$ 24/m²/mês e valor de venda estabilizado de R$ 3.800/m² de ABL com taxa de desconto/cap rate de 8.8%. Modelo de receita: Híbrido (venda + renda). Renda mensal estabilizada estimada: 36.720. Cap rate de saída: 8.8%. Usos alternativos: Built to suit (BTS): Construção sob medida para operadores logísticos de apoio ao Porto de Itapoá com contrato atípico. Comercial / lajes corporativas: Centro comercial de apoio rodoviário para serviços a motoristas e frota pesada na Marginal da rodovia.
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Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 3.000 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
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Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de unidades ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.