Estudo rápido de viabilidade
Ribeirao Preto/SP
Ribeirao Preto - Ribeirão Preto, São Paulo, Brazil
08/10/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Loteamento
A localização em Ribeirão Preto possui forte demanda por apartamentos residenciais de médio e alto padrão impulsionada pelo setor do agronegócio e serviços. O terreno não possui área mínima (30.000 m²) nem vocação logística para Porto Seco, tampouco infraestrutura de energia de alta voltagem para Data center, sendo a incorporação residencial vertical a vocação ideal.
Este terreno encaixa na sua construtora?
Responda com os dados da sua empresa. A análise cruza com o estudo sem revelar preço, custo ou margem.
Resultado estimado
Área do terreno
1.500 m²
Zoneamento
ZUC-2
Área privativa
4.920 m²
VGV potencial
R$ 38.376.000
Custo total
R$ 24.600.000
Lotes
75
Leitura da IA
O terreno apresenta excelente localização urbana em Ribeirão Preto, com amplo apelo comercial para o segmento residencial vertical de médio padrão. A demanda local absorve continuamente unidades imobiliárias com tipologias de 2 e 3 dormitórios. O aproveitamento do coeficiente construtivo permite a estruturação de uma torre moderna com ótima liquidez e valorização na região.
ZUC-2: Zona Urbana em Consolidação que permite uso residencial multifamiliar vertical e misto com alto potencial construtivo.
Semáforo de riscos
AtençãoLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 24.0%
Prazo do ciclo
36 meses
Exposição de caixa
22% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
4 unid./mês
Competição
2 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
24%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
32%
15% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
29%
14% do VGV para o proprietário
A estrutura de permuta física (15%) é a mais recomendada para o proprietário, pois maximiza o retorno total aproveitando a valorização do metro quadrado durante a obra, enquanto reduz a exposição de caixa inicial do incorporador.
Valor do terreno
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Valor à vista estimado
R$ 4.000.000
Valor por m² de terreno
R$ 2.667
Negociação sem estudo
R$ 3.300.000
Negociação com estudo
R$ 4.200.000
Terrenos comparáveis na região
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- Terreno Urbano na Av. Professor João FiúzaR$ 3.100/m²Fonte: Imobiliárias Regionais
- Terreno no Jardim BotânicoR$ 2.850/m²Fonte: Portais Imobiliários
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
Bild Desenvolvimento Imobiliário
A 900 m deste terreno
Vision Botânico · 2023
VGV estimado: R$ 65.000.000
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Principal incorporadora vertical de médio/alto padrão sediada em Ribeirão Preto, com forte volume de lançamentos residenciais no bairro.
Fonte: Divulgação RI e site oficial
Copema Empreendimentos
A 1.4 km deste terreno
Residencial Über Corbusier · 2022
VGV estimado: R$ 80.000.000
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Incorporadora tradicional de médio e grande porte em Ribeirão Preto com foco exclusivo em torres residenciais de padrão elevado.
Fonte: Site oficial da empresa
Santa Maria Engenharia
A 2.1 km deste terreno
Residencial Alta Vista · 2021
VGV estimado: R$ 42.000.000
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Empresa regional média com forte atuação local na construção e incorporação de edifícios residenciais em Ribeirão Preto.
Fonte: Portais de notícias do setor imobiliário
Concorrentes lançando ao lado
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- Residencial Botânico Tower · 600 mR$ 8.100/m²Fonte: Tabela de Vendas Concorrente
- Fiúza One Apartments · 1.2 kmR$ 7.600/m²Fonte: Relatório de Mercado Local
Execução e caixa
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Prazo do ciclo
36 meses
Exposição máxima de caixa
R$ 8.500.000
Velocidade de vendas
4 unid./mês
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
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Bioma / vegetação
Transição Cerrado / Mata Atlântica
Cobertura vegetal
Área antrópica com vegetação rasteira e poucas árvores isoladas sem estágio avançado de regeneração
Área de preservação (APP)
Sem preservação permanente ou corpos d'água identificados no terreno
Recursos hídricos
Rede pública de microdrenagem urbana na via pública; sem nascentes no lote
Reserva legal
Não aplicável para lote urbano consolidado
Unidades de conservação / tombamento
Nenhuma unidade de conservação ou restrição direta identificada
Supressão de vegetação
Autorização de corte de árvores isoladas junto à Secretaria Municipal de Meio Ambiente com compensação ambiental simplificada
Área utilizável após restrições
100%
Rito de licenciamento
Licenciamento ambiental simplificado municipal integrado ao licenciamento de obras
Órgãos envolvidos
Secretaria Municipal do Meio Ambiente de Ribeirão Preto · CETESB (caso haja necessidade específica) · DAERP / SaERP
Estudos e licenças exigidos
Laudo de caracterização de vegetação · Projeto de Drenagem e Manejo de Águas Pluviais · Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV)
Passivos ambientais prováveis
Verificação de contaminação prévia de solo caso tenha ocorrido atividade comercial anterior
Prazo até a licença
8 meses
Custo de licenciamento
R$ 85.000
O imóvel está localizado em área urbana consolidada com baixíssimo risco ambiental. A aprovação exigirá laudo vegetacional simples e compensação ambiental por eventuais espécimes isolados. O rito é ágil junto aos órgãos municipais de Ribeirão Preto.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
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Classe de relevo
gently undulating
Cota mínima
540 m
Cota máxima
544 m
Desnível total
4 m
Declividade média
3%
Declividade máxima
5%
Sentido do caimento
Caimento suave no sentido leste em direção à via pública
Volume de corte
1.200 m³
Volume de aterro
800 m³
Saldo de terra
400 m³
Custo de terraplenagem
R$ 45.000
Contenção / arrimo
Muros de arrimo pontuais para os subsolos de garagem, custo estimado em R$ 180.000
Drenagem
Excelente caimento natural, fácil interligação com a rede pluvial da rua
Área aproveitável pelo relevo
100%
Impacto na implantação
O relevo plano a suavemente ondulado favorece a execução de subsolos de garagem com custo reduzido de terraplenagem.
Topografia extremamente favorável com apenas 4 metros de desnível total. Apresenta excelente condição para implantação de fundações e subsolos de estacionamento sem necessidade de contenções complexas.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
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Tipo de solo provável
Latossolo Vermelho profundo, bem drenado e de textura argilosa
Capacidade de suporte
Boa capacidade de carga em profundidades médias (SPT > 15 a partir de 4m)
Lençol freático
Nível do lençol freático profundo (> 12 metros), sem interferência em subsolos
Fundação provável
Estacas escavadas ou hélice contínua devido ao porte da edificação
Risco geotécnico
low — Solo estável e comum no município de Ribeirão Preto sem histórico de colapsabilidade grave
Sondagem recomendada
4 furos de SPT até 20 metros de profundidade
Custo estimado da sondagem
R$ 14.000
Peso da fundação no custo
R$ 0
O solo da região de Ribeirão Preto é predominantemente latossolo vermelho com ótimas características mecânicas. A ausência de lençol freático superficial barateia as contenções e garagens.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
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- · Demora na aprovação do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) na prefeitura municipal
- · Elevação dos custos de insumos da construção civil (CUB/SP)
- · Aumento na taxa de juros do financiamento imobiliário afetando a velocidade de vendas
Próximos passos e documentos
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- Solicitar a Certidão de Diretrizes Urbanísticas na Prefeitura de Ribeirão Preto
- Executar campanha de sondagem a trado/SPT no terreno
- Firmar contrato de opção de compra ou promessa de permuta com o proprietário
Premissas e fontes
Considerou-se taxa de aproveitamento do terreno com CA máximo de 4,0 e eficiência de projeto de 82%. As vendas foram projetadas a R$ 7.800/m² de área privativa, alinhadas aos lançamentos recentes do entorno para torres residenciais. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Studios / micro unidades - Atende à demanda de estudantes e profissionais de saúde devido aos hubs universitários e hospitalares da cidade. Comercial / lajes corporativas - Viável para uso misto com lajes corporativas ou salas comerciais no térreo integradas às torres.
- · Plano Diretor e Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo de Ribeirão Preto
- · Sindicato da Indústria da Construção Civil de São Paulo (SindusCon-SP / CUB)
- · Pesquisa de Mercado Imobiliário Local e Portais de Imóveis (Zap, VivaReal)
Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 1.500 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
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Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de lotes ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.