Estudo rápido de viabilidade
Passo Fundo/RS
Clique para desbloquearInformação disponível sob consulta — clique para desbloquear com o dossiê completo
07/10/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Residencial vertical
Grande terreno urbano em Passo Fundo com vocação para conjunto residencial multifamiliar de médio/econômico padrão, aproveitando a forte demanda habitacional e universitária da região do Bairro Integração.
Resultado estimado
Área da gleba
23.190 m² · 2,32 ha · 1 alq.
Zoneamento
ZR-3
Área líquida vendável
27.828 m² · 1,1 alq.
Valor da gleba (R$/alqueire)
R$ 9.680.000 /alq. · R$ 4.000.000 /ha
VGV potencial
Clique para desbloquearInformação disponível sob consulta — clique para desbloquear com o dossiê completo
Custo total
Clique para desbloquearInformação disponível sob consulta — clique para desbloquear com o dossiê completo
Unidades
Clique para desbloquearInformação disponível sob consulta — clique para desbloquear com o dossiê completo
Leitura da IA
O terreno de 23.190,16 m² no Bairro Integração possui excelente escala para um projeto residencial vertical estruturado em etapas. A localização conta com fácil acesso aos eixos viários da cidade e proximidade de polos universitários e de serviços. O potencial construtivo da zona permite diluir custos de infraestrutura e criar um condomínio clube atrativo para o mercado local.
ZR-3: Zona Residencial 3 do Plano Diretor de Passo Fundo, permitindo uso residencial multifamiliar e comércio de bairro com CA 1.5.
Semáforo de riscos
AtençãoLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 24.0%
Prazo do ciclo
48 meses
Exposição de caixa
14% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
12 unid./mês
Competição
2 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
24%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
31%
12% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
28%
10% do VGV para o proprietário
A permuta física de 12% do VGV oferece a maior rentabilidade para o proprietário e otimiza a exposição de caixa da incorporadora, viabilizando o desenvolvimento por fases.
Valor do terreno
Terrenos comparáveis na região
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
Clique para desbloquearInformação disponível sob consulta — clique para desbloquear com o dossiê completo
A 2,8 km deste terreno
Clique para desbloquearInformação disponível sob consulta — clique para desbloquear com o dossiê completo
VGV estimado: R$ 45.000.000
Clique para desbloquearInformação disponível no dossiê completo — clique para desbloquearClique para desbloquearInformação disponível sob consulta — clique para desbloquear com o dossiê completo
A 3,1 km deste terreno
Clique para desbloquearInformação disponível sob consulta — clique para desbloquear com o dossiê completo
VGV estimado: R$ 38.000.000
Clique para desbloquearInformação disponível no dossiê completo — clique para desbloquearClique para desbloquearInformação disponível sob consulta — clique para desbloquear com o dossiê completo
A 4,2 km deste terreno
Clique para desbloquearInformação disponível sob consulta — clique para desbloquear com o dossiê completo
VGV estimado: R$ 85.000.000
Clique para desbloquearInformação disponível no dossiê completo — clique para desbloquear
Concorrentes lançando ao lado
Execução e caixa
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
Próximos passos e documentos
Premissas e fontes
Considerou-se Coeficiente de Aproveitamento de 1.5 e taxa de ocupação de 60%, resultando em aproximadamente 34.785 m² computáveis. Adotou-se preço de venda médio de R$ 4.800/m² privativo para apartamentos de 2 dormitórios e custo de obra CUB RS com BDI de R$ 3.200/m². Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Condomínio horizontal fechado com foco em lotes residenciais para público de médio padrão. Uso misto combinando torres residenciais no miolo do terreno e área comercial/serviços voltada para a via principal.
- · Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Passo Fundo / RS
- · IBGE e dados socioeconômicos do município de Passo Fundo
- · Pesquisa de mercado e lançamentos imobiliários locais em Passo Fundo
Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 23.190,16 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
Desbloqueie o estudo completo
Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de unidades ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.