Estudo rápido de viabilidade
Jundiaí/SP
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19/09/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Condomínio horizontal fechado
A gleba possui escala ideal para condomínio horizontal residencial fechado de médio padrão, aproveitando a vocação da Região Metropolitana de Jundiaí para moradia com qualidade de vida. Avaliou-se o uso para Data center (inviabilizado pela limitação de carga energética na subestação local e proximidade com vias residenciais) e Porto Seco/Logística (descartado pois a área de 2,14 ha está abaixo do mínimo operacional de 30.000 m² e possui acesso restrito a carretas pesadas).
Resultado estimado
Área da gleba
21.428 m² · 2,14 ha · 0,9 alq.
Zoneamento
ZUC-2
Área líquida vendável
11.785 m² · 0,5 alq.
Valor da gleba (R$/alqueire)
R$ 3.614.028 /alq. · R$ 1.493.400 /ha
VGV potencial
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Custo total
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Lotes
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Leitura da IA
A gleba de 21.428 m² na Região Metropolitana de Jundiaí apresenta excelente vocação para condomínio horizontal residencial fechado, gerando aproximadamente 35 a 40 lotes urbanizados. O VGV estimado gira em torno de R$ 11,2 milhões com aproveitamento útil de 55% da área total após doações de sistema viário e áreas verdes. O veredito é viável com ressalvas, condicionado ao licenciamento ambiental para manejo de vegetação e mitigação dos custos de terraplenagem do relevo ondulado.
ZUC-2: Zona de Urbanização Consolidada destinada predominantemente ao uso residencial horizontal e misto de baixa a média densidade.
Semáforo de riscos
AtençãoLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 21.0%
Prazo do ciclo
60 meses
Exposição de caixa
19% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
3 unid./mês
Competição
2 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
21%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
29%
20% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
26%
18% do VGV para o proprietário
A permuta física (20%) é a estrutura mais recomendada para o proprietário e o incorporador, pois reduz a exposição de caixa inicial da incorporadora para obras de infraestrutura e maximiza o retorno total sobre o capital do terreno.
Valor do terreno
Terrenos comparáveis na região
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
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A 4.5 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 28.000.000
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A 6.1 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 45.000.000
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A 7.2 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 38.000.000
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Concorrentes lançando ao lado
Execução e caixa
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
Próximos passos e documentos
Premissas e fontes
Adoção de permuta física de lotes no patamar de 20% do VGV. Preço médio do m² privativo do lote urbanizado fixado em R$ 950,00, com custo de infraestrutura/serviço da gleba bruta estimado em R$ 165,00/m². Prazo de ciclo total de 60 meses com ritmo de vendas médio de 3 lotes por mês após o lançamento. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Logística / industrial - Parque logístico leve / galpões modulares para last-mile, viável caso haja remembramento com glebas vizinhas. Loteamento - Loteamento aberto com área comercial de apoio na frente do loteamento.
- · Plano Diretor Estratégico do Município de Jundiaí (Lei Complementar nº 580/2019)
- · Dados de mercado e lançamentos - SECOVI-SP / Agências Imobiliárias de Jundiaí
- · Mapas de Infraestrutura e Diretrizes Ambientais do Estado de SP (SIGAM / CETESB)
Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 21.428 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
Desbloqueie o estudo completo
Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de lotes ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.