Estudo rápido de viabilidade
Sete Lagoas/MG
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20/09/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Residencial vertical (médio/alto padrão)
A localização privilegiada no bairro Boa Vista, próxima à Lagoa Boa Vista e ao centro comercial, apresenta forte demanda por apartamentos residenciais de médio padrão. O terreno de 2.177 m² não possui escala suficiente nem localização estratégica para um Inland Port (que exigiria >30.000 m² e acesso rodoferroviário pesado), nem viabilidade para Data center devido à falta de subestação dedicada de alta capacidade e vizinhança residencial adensada.
Resultado estimado
Área do terreno
2.177 m²
Zoneamento
ZR-3
Área privativa
3.483 m²
VGV potencial
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Custo total
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Unidades
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Leitura da IA
O terreno de 2.177 m² no bairro Boa Vista apresenta excelente vocação para um empreendimento residencial vertical de médio padrão em Sete Lagoas. A oferta de apartamentos na região conta com alta liquidez e boa valorização por m². O projeto se mostra viável financeiramente, oferecendo margens sólidas ao incorporador e retorno adequado aos proprietários da área.
ZR-3: Zona Residencial 3, destinada ao adensamento médio-alto com permissão para edifícios residenciais multifamiliares e uso misto.
Semáforo de riscos
AtençãoLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 24.0%
Prazo do ciclo
36 meses
Exposição de caixa
23% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
4 unid./mês
Competição
2 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
24%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
31%
13% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
29%
12% do VGV para o proprietário
A estrutura de permuta física de 13% das unidades do futuro edifício oferece a melhor TIR para o incorporador ao reduzir substancialmente a exposição inicial de caixa.
Valor do terreno
Terrenos comparáveis na região
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
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A 1.2 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 16.000.000
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A 1.8 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 28.000.000
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A 2.5 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 35.000.000
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Concorrentes lançando ao lado
Execução e caixa
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
Próximos passos e documentos
Premissas e fontes
Considerou-se o aproveitamento do CA máximo de 2,0 com taxa de ocupação de 60%, gerando 3.483 m² de área privativa vendável distribuídos em unidades residenciais. Adotou-se preço médio de venda de R$ 5.500/m² e custo de construção de R$ 2.800/m² de área construída total. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Studios / micro unidades — Excelente opção voltada a jovens profissionais e investidores dada a proximidade do centro e eixos comerciais. Uso misto — Torre residencial com pavimentos inferiores voltados para comércio e serviços locais.
- · Plano Diretor e Lei de Uso e Ocupação do Solo do Município de Sete Lagoas - MG
- · Sinduscon-MG (Indicadores de CUB e custos da construção)
- · Pesquisas de mercado em portais imobiliários regionais (ZapImóveis, OLX e imobiliárias locais)
Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 2.177 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
Desbloqueie o estudo completo
Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de unidades ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.