Estudo rápido de viabilidade
Jundiaí/SP
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19/09/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Residencial vertical (médio/alto padrão)
A área na região do Medeiros/Fazenda Grande possui forte apelo para torres residenciais voltadas às famílias que buscam proximidade com o Polo Industrial de Jundiaí e acesso rápido às rodovias. Avaliou-se o uso para Data center, porém a metragem é insuficiente para subestação dedicada e a vizinhança residencial impõe restrições; para Porto Seco, a área de 5.000 m² é muito aquém dos 30.000 m² necessários para pátio e alfandegamento.
Resultado estimado
Área do terreno
5.000 m²
Zoneamento
ZM-1 (Zona Mista 1)
Área privativa
10.250 m²
VGV potencial
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Custo total
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Unidades
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Leitura da IA
O terreno de 5.000 m² na Rua Inácio Santa Maria apresenta excelente aptidão para um empreendimento residencial vertical de médio porte. A demanda na Região Metropolitana de Jundiaí permanece aquecida, garantindo velocidade de vendas consistente para unidades de 2 e 3 dormitórios. O projeto mostra-se viável financeiramente, oferecendo retornos atrativos sobretudo em cenários de permuta física.
ZM-1 (Zona Mista 1): Permite uso residencial multifamiliar vertical e comércio de apoio com coeficiente de aproveitamento até 2,5.
Semáforo de riscos
Sinal verdeLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 24.5%
Prazo do ciclo
36 meses
Exposição de caixa
18% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
7 unid./mês
Competição
2 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
24,5%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
31,2%
14% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
28,8%
12% do VGV para o proprietário
A permuta física de 14% das unidades privativas é a estrutura ideal, pois preserva o caixa inicial da incorporadora e proporciona excelente TIR ao projeto.
Valor do terreno
Terrenos comparáveis na região
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
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A 4.2 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 85.000.000
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A 3.8 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 62.000.000
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A 2.5 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 95.000.000
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Concorrentes lançando ao lado
Execução e caixa
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
Próximos passos e documentos
Premissas e fontes
Adotou-se Coeficiente de Aproveitamento praticável de 2,0 com eficiência de 82%, resultando em cerca de 8.200 m² privativos vendáveis (aprox. 120 apartamentos de 68 m²). Considerou-se preço de venda médio de R$ 7.800/m² privativo e custo de obra de R$ 3.400/m². Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Residencial horizontal / baixa altura: Conjunto de edifícios residenciais de 4 pavimentos (área privativa menor e custo construtivo reduzido). Studios / micro unidades: Empreendimento focado em unidades compactas para locação por profissionais do distrito industrial.
- · Plano Diretor Estratégico do Município de Jundiaí (Lei Complementar nº 539/2016 e atualizações)
- · Tabela CUB-SP / SindusCon-SP (2024)
- · GeoJundiaí - Sistema de Informações Territoriais do Município de Jundiaí
Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 5.000 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
Desbloqueie o estudo completo
Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de unidades ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.