Estudo rápido de viabilidade
Jundiaí/SP
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19/09/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Residencial vertical (médio/alto padrão)
O terreno possui dimensão e testada adequadas para a implantação de um edifício residencial de médio padrão com foco em unidades de 2 a 3 dormitórios. Avaliou-se o uso para Data center (inviável por escassez de energia de alta voltagem no bairro) e Porto Seco (inviável por exigência de área mínima de 30.000 m² e perfil estritamente urbano do entorno).
Resultado estimado
Área do terreno
1.200 m²
Zoneamento
ZR-2 / ZM-1
Área privativa
1.920 m²
VGV potencial
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Custo total
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Unidades
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Leitura da IA
O terreno de 1.200 m² no bairro Chácaras Maltoni apresenta excelente aptidão para o desenvolvimento de um edifício residencial de médio padrão. A localização beneficia-se da proximidade aos eixos viários principais da cidade e à Rodovia Anhanguera, atraindo compradores locais e migrantes da Região Metropolitana de São Paulo. A relação de custo de terra frente ao VGV potencial confirma a viabilidade econômica do empreendimento. O veredito é de viabilidade confirmada.
ZR-2 / ZM-1: Zona residencial/mista de média densidade permitindo uso residencial multifamiliar vertical com até 24m de altura.
Semáforo de riscos
AtençãoLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 22.0%
Prazo do ciclo
36 meses
Exposição de caixa
24% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
3 unid./mês
Competição
2 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
22%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
28%
12% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
26%
11% do VGV para o proprietário
A negociação por permuta física no percentual de 12% do VGV em unidades reduz a exposição máxima de caixa do incorporador e maximiza o retorno sobre capital investido.
Valor do terreno
Terrenos comparáveis na região
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
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A 2.8 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 45.000.000
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A 3.1 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 38.000.000
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Concorrentes lançando ao lado
Execução e caixa
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
Próximos passos e documentos
Premissas e fontes
Adotou-se Coeficiente de Aproveitamento (CA) de 2,0 com Taxa de Ocupação de 50%, gerando 2.400 m² de área construída privativa equivalente (1.920 m² privativos vendáveis). Estimou-se o preço médio de lançamento em R$ 8.200/m² de área privativa com ciclo total do projeto de 36 meses. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Residencial horizontal / baixa altura: Condomínio residencial compacto de vilas ou casas sobrepostas para público que busca menor densidade. Studios / micro unidades: Edifício de apartamentos compactos focado em renda de locação para profissionais jovens e público corporativo.
- · Plano Diretor do Município de Jundiaí (Lei Complementar nº 580/2019)
- · Prefeitura Municipal de Jundiaí - GeoJundiaí
- · Pesquisa de mercado e lançamentos imobiliários regionais (CBIC / Secovi-SP)
Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 1.200 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
Desbloqueie o estudo completo
Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de unidades ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.