Estudo rápido de viabilidade
Delfinópolis/MG
Delfinópolis/MG
08/10/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Loteamento
A vocação turística e de veraneio de Delfinópolis, integrada à região de Furnas e da Serra da Canastra, favorece a implantação de um condomínio horizontal de lotes voltado ao lazer e à moradia.
Este terreno encaixa na sua construtora?
Responda com os dados da sua empresa. A análise cruza com o estudo sem revelar preço, custo ou margem.
Resultado estimado
Área da gleba
108.253 m² · 10,83 ha · 4,5 alq.
Zoneamento
ZEU / ZRU
Área líquida vendável
56.292 m² · 2,3 alq.
Valor da gleba (R$/alqueire)
R$ 469.480 /alq. · R$ 194.000 /ha
VGV potencial
R$ 24.317.954
Custo total
R$ 19.454.363
Lotes
225
Leitura da IA
O terreno possui excelente porte e localização favorável para o desenvolvimento de um condomínio horizontal de lotes de veraneio e residenciais. A demanda local absorve o produto de forma gradual, recomendando-se o desenvolvimento do projeto em fases. O veredito é de viabilidade com ressalvas devido aos prazos de aprovação ambiental e à necessidade de extensão de redes de infraestrutura básica.
ZEU / ZRU: Zona de Expansão Urbana/Rural com permissão para parcelamento do solo em loteamentos e condomínios horizontais
Semáforo de riscos
AtençãoLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 22.0%
Prazo do ciclo
60 meses
Exposição de caixa
13% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
4 unid./mês
Competição
2 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
22%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
28%
20% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
25%
16% do VGV para o proprietário
A permuta física em lotes prontos (20%) é o cenário mais vantajoso para o proprietário, pois maximiza o retorno financeiro à medida que os lotes são valorizados com as obras concluídas.
Valor do terreno
Visível só no modo admin
Valor à vista estimado
R$ 2.100.000
Valor por m² de terreno
R$ 19
Negociação sem estudo
R$ 1.600.000
Negociação com estudo
R$ 2.400.000
Terrenos comparáveis na região
Visível só no modo admin
- Gleba próxima ao perímetro urbano de DelfinópolisR$ 18/m²Fonte: Imobiliárias locais
- Terreno periurbano próximo ao Lago de FurnasR$ 25/m²Fonte: Portais imobiliários
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
Lotes & Cia Urbanismo
A 12 km deste terreno
Residencial Recanto das Águas · 2022
VGV estimado: R$ 15.000.000
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Urbanizadora regional de médio porte com atuação consistente no desenvolvimento de loteamentos no Sul de Minas.
Fonte: https://www.lotesecia.com.br
Cipasa Urbanismo
A 45 km deste terreno
Verana · 2021
VGV estimado: R$ 35.000.000
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Loteadora nacional com forte presença no interior paulista e mineiro em condomínios horizontais.
Fonte: https://www.cipasa.com.br
Setpar Urbanismo
A 65 km deste terreno
SetValley · 2020
VGV estimado: R$ 40.000.000
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Empresa de grande porte especializada em loteamentos residenciais e urbanização de glebas no interior.
Fonte: https://www.setpar.com.br
Concorrentes lançando ao lado
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- Condomínio Rancho das Águas · 2,5 kmR$ 210/m²Fonte: Pesquisa de mercado local
- Loteamento Mirante da Canastra · 4,0 kmR$ 190/m²Fonte: Imobiliárias da região
Execução e caixa
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Prazo do ciclo
60 meses
Exposição máxima de caixa
R$ 3.200.000
Velocidade de vendas
4 unid./mês
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
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Bioma / vegetação
Cerrado / Transição Mata Atlântica
Cobertura vegetal
Vegetação rasteira e pastagem com trechos de vegetação nativa em estágio inicial a médio de regeneração
Área de preservação (APP)
Presença provável de faixa de proteção ao longo de cursos d'água ou nascentes temporárias (faixa de 30 metros)
Recursos hídricos
Cursos d'água de pequeno porte e drenagens naturais da bacia do Rio Grande/Furnas
Reserva legal
Necessidade de averbação ou manutenção de 20% como Reserva Legal se enquadrado em gleba rural
Unidades de conservação / tombamento
Zona de amortecimento do Parque Nacional da Serra da Canastra a distância intermediária
Supressão de vegetação
Autorização necessária para supressão pontual de vegetação secundária junto ao órgão ambiental estadual
Área utilizável após restrições
75%
Rito de licenciamento
Licenciamento ambiental concomitante (LP + LI) perante a SUPRAM / SEMAD-MG
Órgãos envolvidos
SEMAD - Secretaria de Estado de Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável de MG · Prefeitura Municipal de Delfinópolis · COPASA
Estudos e licenças exigidos
Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) · Laudo de caracterização da vegetação e fauna · Projeto de Drenagem e Manejo de Águas Pluviais
Passivos ambientais prováveis
Processos erosivos pontuais por pastagem · Necessidade de regularização do Cadastro Ambiental Rural (CAR)
Prazo até a licença
18 meses
Custo de licenciamento
R$ 180.000
O diagnóstico ambiental aponta viabilidade para o parcelamento do solo, respeitadas as áreas de preservação permanente e as exigências do órgão estadual de meio ambiente. A reserva ambiental prevista não compromete a implantação do condomínio de lotes.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
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Classe de relevo
suave ondulado
Cota mínima
780 m
Cota máxima
815 m
Desnível total
35 m
Declividade média
8%
Declividade máxima
18%
Sentido do caimento
Caimento suave no sentido das drenagens naturais ao fundo da gleba
Volume de corte
45.000 m³
Volume de aterro
40.000 m³
Saldo de terra
5.000 m³
Custo de terraplenagem
R$ 675.000
Contenção / arrimo
Necessidade pontual de contenções leves em vias de acesso com custo estimado em R$ 150.000
Drenagem
Requer sistema de canalização pluvial e bacia de amortecimento para evitar erosão em áreas de maior aclive
Área aproveitável pelo relevo
88%
Impacto na implantação
O relevo suave ondulado favorece a implantação das ruas do condomínio com baixo volume relativo de terraplenagem.
A topografia do terreno é predominantemente suave, permitindo o traçado eficiente do sistema viário do condomínio. Os custos de terraplenagem estão dentro do padrão esperado para loteamentos na região.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
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Tipo de solo provável
Latossolo vermelho-amarelo com textura argilosa/cascalhenta
Capacidade de suporte
1,5 a 2,0 kgf/cm² em profundidades rasas
Lençol freático
Profundo (> 5 metros nas áreas mais altas)
Fundação provável
Sapata isolada ou radier para as construções de apoio e portaria
Risco geotécnico
baixo
Sondagem recomendada
12 furos de sondagem SPT distribuídos pelas vias principais e área da portaria
Custo estimado da sondagem
R$ 25.000
Peso da fundação no custo
R$ 120.000
O solo apresenta boa capacidade de suporte para pavimentação viária e estruturas leves do condomínio. As investigações geotécnicas preliminares devem orientar o dimensionamento do pavimento e das redes subterrâneas.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
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- · Prazo longo para obtenção das licenças ambientais estaduais (SUPRAM/SEMAD)
- · Necessidade de investimento na extensão da rede de esgoto/água ou implantação de ETE própria
- · Ritmo de absorção de vendas de lotes condicionado ao fluxo turístico e de veraneio da cidade
Próximos passos e documentos
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- Solicitar Certidão de Diretrizes Urbanísticas na Prefeitura de Delfinópolis
- Realizar levantamento topográfico planialtimétrico cadastral e sondagem SPT inicial
- Consultar as concessionárias locais sobre a viabilidade de atendimento de água, esgoto e energia elétrica
Premissas e fontes
Gleba periurbana de 108.253 m² com aproveitamento líquido vendável de 52% (56.291 m² em lotes). Preço médio de venda estimado em R$ 220/m² de lote urbanizado e custo de urbanização da gleba em R$ 75/m². Projeto previsto para ser lançado em 2 fases. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Loteamento aberto focado na expansão urbana local e demanda por primeira moradia Empreendimento hoteleiro no formato pousada de charme com chalés fracionados
- · Plano Diretor e Legislação de Parcelamento do Solo de Delfinópolis/MG
- · Lei Federal 6.766/79 (Parcelamento do Solo Urbano)
- · Pesquisa de mercado imobiliário e valores praticados na região de Furnas/Canastra
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O cálculo atual usa 108.253 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
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Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de lotes ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
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