Estudo rápido de viabilidade
Campo Magro/PR
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19/09/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Condomínio horizontal fechado
A localização em Campo Magro, próxima à divisa com Curitiba e em vetor de expansão residencial horizontal de padrão médio/alto, favorece um condomínio de lotes urbanizados. O terreno de 8,718 m² possui dimensões ideais para um loteamento fechado exclusivo de 18 a 22 lotes residenciais. Quanto a outros usos, o local não atende a Data centers devido à limitação de subestações de alta voltagem próximas, nem a Porto Seco/Terminal Logístico pela ausência de acesso para veículos pesados de grande porte e área total inferior a 30.000 m².
Resultado estimado
Área do terreno
8.718 m²
Zoneamento
ZR-2 (Zona Residencial 2 / ZUE)
Área privativa
6.103 m²
VGV potencial
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Custo total
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Lotes
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Leitura da IA
O terreno apresenta excelente viabilidade para o desenvolvimento de um condomínio horizontal fechado de lotes urbanizados em Campo Magro, aproveitando a crescente demanda por moradia com contato com a natureza próxima a Curitiba. Com uma área privativa vendável estimada em cerca de 6.100 m² dividida em 20 lotes, o VGV potencial atinge R$ 3,17 milhões apenas para os terrenos urbanizados. O projeto se mostra financeiramente atrativo e com baixo risco construtivo, dependendo essencialmente do licenciamento ambiental e aprovação do projeto de infraestrutura.
ZR-2 (Zona Residencial 2 / ZUE): Permite uso residencial horizontal em lotes individuais ou condomínio fechado com taxa de ocupação moderada e preservação ambiental.
Semáforo de riscos
AlertaLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 28.0%
Prazo do ciclo
30 meses
Exposição de caixa
46% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
3 unid./mês
Competição
2 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
28%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
38%
22% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
34%
20% do VGV para o proprietário
A estrutura de permuta física (22% dos lotes prontos) é a mais vantajosa para o incorporador pois reduz a exposição de caixa inicial e maximiza a TIR do projeto. Para o proprietário, a permuta física garante captura da valorização dos lotes urbanizados.
Valor do terreno
Terrenos comparáveis na região
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
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A 4.5 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 25.000.000
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A 2.8 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 8.500.000
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Concorrentes lançando ao lado
Execução e caixa
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
Próximos passos e documentos
Premissas e fontes
Considerou-se aproveitamento útil de 70% do terreno para lotes privativos, custo de infraestrutura (pavimentação, drenagem, água, luz e portaria) de R$ 135/m² sobre a área total do terreno e preço médio de venda do m² privativo urbanizado de R$ 520. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Loteamento - Loteamento aberto residencial focado em lotes de menor m² para demanda local. Residencial horizontal / baixa altura - Vilas de casas térreas ou sobrados geminados para venda pronta.
- · Plano Diretor do Município de Campo Magro - PR
- · Instituto Água e Terra do Paraná (IAT)
- · Pesquisa de mercado regional imobiliário (Zap Imóveis / VivaReal / OLX)
Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 8.718 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
Desbloqueie o estudo completo
Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de lotes ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.