Estudo rápido de viabilidade

Jundiaí/SP

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19/09/2026

Foto do terreno em Av. Alberto João Luchesi - Ivoturucaia, Jundiaí - SP, Brazil

Aviso importante para proprietários

Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.

Tipo de empreendimento sugerido

Residencial horizontal / baixa altura

A dimensão de 1.000 m² e a localização na Av. Alberto João Luchesi favorecem a implantação de uma vila residencial horizontal de sobrados com acesso privativo, atendendo à forte demanda local por moradias unifamiliares seguras em Jundiaí. A área é insuficiente para Data center (que exige grande demanda energética em MW e área extensa) ou Porto Seco (que requer no mínimo 30.000 m² e acesso direto a eixos rodoviários de grande porte).

Resultado estimado

Viável

Área do terreno

1.000 m²

Zoneamento

ZR-2

Área privativa

1.020 m²

VGV potencial

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Custo total

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Unidades

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Leitura da IA

O terreno de 1.000 m² na Av. Alberto João Luchesi apresenta excelente vocação para um condomínio residencial horizontal de baixo gabarito (vila de sobrados). A demanda na região de Ivoturucaia por moradias unifamiliares em condomínio fechado é aquecida, garantindo boa liquidez de vendas. Com um VGV estimado adequado e topography favorável, o projeto apresenta retorno atrativo e viabilidade financeira sólida.

ZR-2: Zona Residencial de Média Densidade, permitindo uso residencial unifamiliar e multifamiliar horizontal de baixo gabarito, além de comércio local.

Semáforo de riscos

Atenção

Leitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.

Retorno

TIR 22.0%

Prazo do ciclo

22 meses

Exposição de caixa

17% do VGV em caixa

Liquidez / vendas

1 unid./mês

Competição

2 lançamento(s) próximo(s)

Jurídico e ambiental

3 ponto(s) de atenção mapeado(s)

Cenários de aquisição

Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.

Venda à vista do terreno

TIR indicativa (a.a.)

22%

Pagamento em dinheiro na aquisição

Permuta física (unidades)

TIR indicativa (a.a.)

29%

15% do VGV para o proprietário

Permuta financeira (% das vendas)

TIR indicativa (a.a.)

26%

18% do VGV para o proprietário

A estrutura de permuta física (15% em unidades/casas) maximiza a TIR do incorporador e garante ao proprietário um retorno financeiro superior ao valor nominal à vista.

Valor do terreno

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Construtoras que Lucraram por Aqui

Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.

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A 4.5 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 45.000.000
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A 3.1 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 12.000.000
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Concorrentes lançando ao lado

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Execução e caixa

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Análise ambiental completa

Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.

Bioma / vegetação

Mata Atlântica

Cobertura vegetal

Gramíneas e vegetação rasteira com poucas árvores isoladas de pequeno porte.

Área de preservação (APP)

Ausência de área de preservação permanente (APP) ou corpos d'água no lote.

Recursos hídricos

Córrego secundário localizado a mais de 250 metros de distância.

Reserva legal

Não aplicável por se tratar de lote em perímetro urbano consolidado.

Unidades de conservação / tombamento

Fora do perímetro direto de Unidades de Conservação de Proteção Integral.

Supressão de vegetação

Autorização simplificada junto à Secretaria Municipal de Meio Ambiente para remoção de espécimes isolados.

Área utilizável após restrições

90%

Rito de licenciamento

Licenciamento ambiental simplificado (Declaração de Conformidade / Licença Integrada Municipal).

Órgãos envolvidos

Secretaria Municipal de Planejamento Urbano e Meio Ambiente de Jundiaí · CETESB (caso necessário intervenção arbórea específica)

Estudos e licenças exigidos

Laudo de Caracterização de Vegetação · Projeto de Compensação Ambiental / Arborização

Passivos ambientais prováveis

Nenhum passivo contaminação conhecido; uso anterior predominantemente residencial/agrícola leve.

Prazo até a licença

5 meses

Custo de licenciamento

R$ 25.000

O imóvel apresenta baixíssima complexidade ambiental, sem restrições por APP ou vegetação nativa densa. O rito de aprovação ambiental municipal é célere, não impondo óbices ao cronograma do empreendimento.

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Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.

Plano altimétrico completo

Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.

Classe de relevo

gently undulating

Cota mínima

718 m

Cota máxima

724 m

Desnível total

6 m

Declividade média

Declividade máxima

10%

Sentido do caimento

Suave declive no sentido dos fundos para a testada da Av. Alberto João Luchesi.

Volume de corte

350 m³

Volume de aterro

300 m³

Saldo de terra

50 m³

Custo de terraplenagem

R$ 22.000

Contenção / arrimo

Muros de arrimo pontuais de pequeno porte no alinhamento das divisas laterais (R$ 35.000).

Drenagem

Escoamento natural para a via pública; drenagem pluvial urbana disponível na avenida.

Área aproveitável pelo relevo

95%

Impacto na implantação

A topografia suave reduz os custos de movimentação de terra e facilita o escalonamento harmonioso das unidades habitacionais.

O terreno possui relevo suavemente ondulado com caimento em direção à avenida frontal. O volume de terraplenagem é baixo, permitindo soluções estruturais convencionais e boa eficiência de implantação.

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Pré-diagnóstico de solo

A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.

Tipo de solo provável

Latossolo Vermelho de textura argilosa e boa compacidade.

Capacidade de suporte

Boa capacidade de carga estimada em 180 a 220 kPa a partir de 1,5m de profundidade.

Lençol freático

Nível d'água não detectado até 8 metros de profundidade.

Fundação provável

Sapatas isoladas / diretas ou estacas escavadas de pequeno diâmetro.

Risco geotécnico

low — terreno firme e estável, sem histórico de erosão ou escorregamento.

Sondagem recomendada

3 furos de sondagem à percussão (SPT) até a nega ou mínimo 10 metros.

Custo estimado da sondagem

R$ 5.500

Peso da fundação no custo

R$ 0

O solo da região apresenta excelentes características geotécnicas para construções de baixo gabarito. As fundações serão de baixo custo e execução simples, sem necessidade de contenções profundas.

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Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.

Riscos e pontos de atenção

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Próximos passos e documentos

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Premissas e fontes

Considera-se a construção de 8 sobrados residenciais com área privativa média de 105 m² cada. Adota-se um custo unitário básico ajustado para padrão médio em Jundiaí e taxa de velocidade de vendas condizente com o mercado regional. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Built to suit (BTS) — desenvolvimento de galpão comercial de pequeno porte para servir o comércio de bairro da região de Ivoturucaia. Comercial / lajes corporativas — conjunto de galerias comerciais térreas com estacionamento frontal aproveitando a fachada para a avenida.

· Plano Diretor do Município de Jundiaí (Lei Complementar nº 580/2019 e atualizações)
· Tabela do CUB/SP - SINDUSCON-SP (Valores de referência da construção civil)
· Sistemas de informação geográfica e dados cadastrais de imóveis da Prefeitura de Jundiaí

Sabe a metragem exata do terreno?

O cálculo atual usa 1.000 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.

Desbloqueie o estudo completo

Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de unidades ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.

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A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.

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