Estudo rápido de viabilidade
Limeira/SP
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02/10/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Condomínio horizontal fechado
A dimensão da gleba de 49.419 m² no Parque Egisto Ragazzo apresenta vocação natural para condomínio fechado de lotes residenciais, aproveitando a localização estratégica em Limeira e a sólida demanda local por moradias em loteamentos fechados com segurança.
Resultado estimado
Área da gleba
49.419 m² · 4,94 ha · 2 alq.
Zoneamento
ZR-3 / Perímetro Urbano
Área líquida vendável
27.180 m² · 1,1 alq.
Valor da gleba (R$/alqueire)
R$ 4.840.000 /alq. · R$ 2.000.000 /ha
VGV potencial
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Custo total
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Lotes
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Leitura da IA
O terreno apresenta excelente potencial para o desenvolvimento de um condomínio horizontal fechado de lotes residenciais na região do Parque Egisto Ragazzo. A localização próxima aos principais acessos da cidade garante forte apelo comercial junto ao público da região. O projeto é viável com ressalvas, condicionado ao tempo de licenciamento ambiental e aprovação do parcelamento do solo nos órgãos competentes.
ZR-3 / Perímetro Urbano: Zona residencial que permite parcelamento do solo para condomínios fechados de lotes e loteamentos com infraestrutura completa.
Semáforo de riscos
AtençãoLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 22.0%
Prazo do ciclo
48 meses
Exposição de caixa
22% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
8 unid./mês
Competição
3 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
22%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
31%
20% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
27%
18% do VGV para o proprietário
A permuta física de 20% dos lotes urbanizados é o modelo mais vantajoso para o proprietário, pois captura a valorização do produto final urbanizado e reduz significativamente o desembolso de caixa do incorporador.
Valor do terreno
Terrenos comparáveis na região
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
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A 1,5 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 25.000.000
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A 4,0 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 42.000.000
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A 5,2 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 38.000.000
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Concorrentes lançando ao lado
Execução e caixa
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
Próximos passos e documentos
Premissas e fontes
Considerou-se aproveitamento útil de 55% da gleba para área vendável de lotes privativos de 300 m² em média. Custo de urbanização e obras de infraestrutura estimado em R$ 210/m² sobre a área total do terreno e valor de lote urbanizado em R$ 720/m². Aquisição projetada prioritariamente via permuta física no percentual de 20%. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Loteamento: Parcelamento aberto do solo com destinação de áreas públicas e lotes de uso misto nas vias principais. Residencial horizontal: Empreendimento com casas prontas em condomínio fechado com lazer estruturado.
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Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 49.419 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
Desbloqueie o estudo completo
Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de lotes ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.