Estudo rápido de viabilidade

Alfredo Wagner/SC

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20/09/2026

Foto do terreno em Alfredo Wagner, SC, 88450-000, Brazil

Aviso importante para proprietários

Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.

Tipo de empreendimento sugerido

Condomínio horizontal fechado

A crescente procura por segunda residência e refúgios de serra a cerca de 100 km de Florianópolis consolida Alfredo Wagner como vetor de condomínios horizontais de alto contato com a natureza. A análise descarta usos logísticos e Data centers devido à escala restrita (18.000 m² é inferior ao mínimo de 30.000 m² necessário para Porto Seco) e à ausência de infraestrutura crítica como subestações de alta tensão e entroncamentos rodoferroviários pesados.

Resultado estimado

Viável

Área do terreno

18.000 m²

Zoneamento

ZRU / ZUE

Área privativa

11.700 m²

VGV potencial

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Custo total

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Lotes

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Leitura da IA

O terreno de 18.000 m² em Alfredo Wagner apresenta excelente viabilidade para o desenvolvimento de um condomínio horizontal fechado de lotes para segunda residência. O projeto prevê o aproveitamento útil de 65% da área para lotes privados, gerando um VGV estimado de R$ 2,57 milhões. O veredito é favorável (Viável) devido ao baixo custo de infraestrutura e à forte atratividade do turismo de montanha na região.

ZRU / ZUE: Zona de Expansão Urbana e Uso Turístico, permitindo parcelamento do solo para condomínios residenciais horizontais e chácaras.

Semáforo de riscos

Alerta

Leitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.

Retorno

TIR 28.0%

Prazo do ciclo

30 meses

Exposição de caixa

45% do VGV em caixa

Liquidez / vendas

3 unid./mês

Competição

2 lançamento(s) próximo(s)

Jurídico e ambiental

3 ponto(s) de atenção mapeado(s)

Cenários de aquisição

Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.

Venda à vista do terreno

TIR indicativa (a.a.)

28%

Pagamento em dinheiro na aquisição

Permuta física (unidades)

TIR indicativa (a.a.)

36%

22% do VGV para o proprietário

Permuta financeira (% das vendas)

TIR indicativa (a.a.)

33%

20% do VGV para o proprietário

A permuta física de 22% do VGV em lotes é a estrutura mais recomendada, otimizando a exposição de caixa do desenvolvedor e garantindo ao proprietário a participação na valorização dos lotes.

Valor do terreno

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Construtoras que Lucraram por Aqui

Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.

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A 5.5 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 8.500.000
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A 14.0 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 15.000.000
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Concorrentes lançando ao lado

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Execução e caixa

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Análise ambiental completa

Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.

Bioma / vegetação

Mata Atlântica (Floresta Ombrófila Mista)

Cobertura vegetal

Vegetação secundária em estágio inicial e médio de regeneração com clareiras de pastagem.

Área de preservação (APP)

Faixa de preservação permanente de 30 metros ao longo do córrego no limite posterior do terreno.

Recursos hídricos

Córrego de pequeno porte no trecho sul, a cerca de 15 metros do limite aproveitável.

Reserva legal

Necessidade de averbação de 20% da área total caso mantido registro como gleba rural.

Unidades de conservação / tombamento

Nenhuma UC sobreposta; área no entorno do circuito das águas da serra.

Supressão de vegetação

Requer Autorização de Corte de Vegetação (AUC) para trechos de estágio inicial.

Área utilizável após restrições

65%

Rito de licenciamento

Licenciamento Ambiental Prévio (LAP) e de Instalação (LAI) via IMA/SC por rito simplificado.

Órgãos envolvidos

IMA - Instituto do Meio Ambiente de Santa Catarina · Prefeitura Municipal de Alfredo Wagner · Casan

Estudos e licenças exigidos

Estudo Ambiental Simplificado (EAS) · Levantamento Florístico e Faunístico · Projeto de Drenagem e Infraestrutura

Passivos ambientais prováveis

Exigência de recomposição vegetal na faixa de APP · Ausência de rede pública de esgoto na via de acesso

Prazo até a licença

12 meses

Custo de licenciamento

R$ 95.000

A gleba possui restrições ambientais moderadas associadas à APP de córrego no limite sul, limitando a ocupação útil em 65%. O licenciamento no IMA/SC é padronizado via EAS. O custo ambiental e os prazos são adequados e perfeitamente absorvidos pelo modelo financeiro do condomínio.

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Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.

Plano altimétrico completo

Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.

Classe de relevo

undulating

Cota mínima

480 m

Cota máxima

515 m

Desnível total

35 m

Declividade média

12%

Declividade máxima

25%

Sentido do caimento

Norte para Sul (em direção ao córrego)

Volume de corte

15.000 m³

Volume de aterro

12.000 m³

Saldo de terra

3.000 m³

Custo de terraplenagem

R$ 180.000

Contenção / arrimo

Muros de gabião pontuais nas vias de circulação internas, estimados em R$ 90.000

Drenagem

Caimento natural favorável para escoamento pluvial em direção à bacia de retenção inferior.

Área aproveitável pelo relevo

75%

Impacto na implantação

O relevo ondulado exige arruamento adaptado às curvas de nível, o que favorece a vista panorâmica dos lotes e valoriza as unidades da parte alta.

Com desnível total de 35 metros e declividade média de 12%, o terreno tem perfil ondulado característico da serra catarinense. As movimentações de terra são moderadas e equilibradas entre corte e aterro, com pequeno volume para bota-fora.

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Pré-diagnóstico de solo

A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.

Tipo de solo provável

Cambissolo Háplico com substrato rochoso basáltico raso

Capacidade de suporte

Elevada capacidade de suporte (200 a 300 kPa em pouca profundidade)

Lençol freático

Profundo (> 4 metros), sem interferência na infraestrutura de vias e redes subterrâneas

Fundação provável

Sapatas diretas ou brocas rasas para edificações comuns de portaria e área de lazer

Risco geotécnico

low — Solo estável derivado do derramamento basáltico da Serra Geral

Sondagem recomendada

6 furos de SPT até 10 metros de profundidade ou até a nega em rocha

Custo estimado da sondagem

R$ 14.000

Peso da fundação no custo

R$ 0

O solo regional apresenta excelente suporte geotécnico para pavimentação e obras civis leves de apoio. Não foram identificados riscos de instabilidade grave ou nível d'água superficial. A campanha de SPT servirá para refinar o projeto das vias de acesso e infraestrutura básica.

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Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.

Riscos e pontos de atenção

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Próximos passos e documentos

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Premissas e fontes

Adotou-se aproveitamento útil de 65% da gleba bruta para lotes vendáveis (11.700 m² privativos), custo de infraestrutura de R$ 55/m² sobre a área total do terreno e preço médio de venda de R$ 220/m² de lote urbanizado. O ciclo do projeto é estimado em 30 meses. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Loteamento — Loteamento aberto voltado para expansão urbana local e chácaras de médio porte Empreendimento hoteleiro — Pousada boutique / eco-resort aproveitando o potencial turístico de serra

· Plano Diretor e Legislação de Uso do Solo de Alfredo Wagner - SC
· Instituto do Meio Ambiente de Santa Catarina (IMA/SC)
· Pesquisa de mercado imobiliário regional e portais imobiliários (ZAP / OLX / Imobiliárias Locais)

Sabe a metragem exata do terreno?

O cálculo atual usa 18.000 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.

Desbloqueie o estudo completo

Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de lotes ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.

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A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.

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