Estudo rápido de viabilidade
Barreirinhas/MA
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21/09/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Condomínio horizontal fechado
Terreno de grande porte (4.61 ha) em Barreirinhas/MA, com excelente aptidão para condomínio horizontal fechado de lotes para segunda residência ou moradia, aproveitando o forte fluxo turístico da rota dos Lençóis Maranhenses.
Resultado estimado
Área da gleba
46.056 m² · 4,61 ha · 1,9 alq.
Zoneamento
ZR-2 / ZUE
Área líquida vendável
25.331 m² · 1 alq.
Valor da gleba (R$/alqueire)
R$ 630.652 /alq. · R$ 260.600 /ha
VGV potencial
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Custo total
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Lotes
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Leitura da IA
A gleba de 46,055.72 m² possui escala ideal para um condomínio horizontal fechado focado em casas de veraneio ou primeira moradia. A localização na região dos Lençóis Maranhenses garante apelo comercial, exigindo atenção às licenças ambientais e infraestrutura de saneamento. Com VGV projetado próximo de R$ 8.1 milhões na venda de lotes urbanizados, o empreendimento apresenta viabilidade atrativa no modelo de permuta.
ZR-2 / ZUE: Zona do Perímetro Urbano de Expansão e Turismo que permite parcelamento do solo para condomínios horizontais e loteamentos turísticos/residenciais
Semáforo de riscos
AtençãoLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 22.0%
Prazo do ciclo
48 meses
Exposição de caixa
27% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
4 unid./mês
Competição
2 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
22%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
31%
20% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
27%
15% do VGV para o proprietário
A permuta física de 20% em lotes urbanizados é o modelo mais vantajoso para o proprietário, pois maximiza o retorno total e alinha os prazos de licenciamento do incorporador.
Valor do terreno
Terrenos comparáveis na região
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
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A 120 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 18.000.000
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A 160 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 45.000.000
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Concorrentes lançando ao lado
Execução e caixa
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
Próximos passos e documentos
Premissas e fontes
Considerado aproveitamento líquido de 55% da gleba (25.330,65 m² em lotes privativos de 250 m² a 400 m²), gerando cerca de 70 a 80 lotes. Custo de urbanização estimado em R$ 110/m² sobre a área total do terreno (R$ 5,06 mi) e taxa de absorção de 3 a 4 lotes/mês. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Loteamento aberto residencial de médio padrão focado no mercado habitacional local e expansão da malha urbana. Empreendimento hoteleiro em formato horizontes de chalés com frações imobiliárias (timeshare/multipropriedade).
- · Plano Diretor do Município de Barreirinhas/MA
- · Secretaria de Estado do Meio Ambiente e Recursos Naturais do Maranhão (SEMA/MA)
- · Dados de mercado e corretores imobiliários da região dos Lençóis Maranhenses
Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 46.055,72 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
Desbloqueie o estudo completo
Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de lotes ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.