Estudo rápido de viabilidade
Campo Alegre/SC
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16/09/2026
Aviso importante para proprietários
Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.
Tipo de empreendimento sugerido
Condomínio horizontal fechado
A localização em Campo Alegre favorece fortemente a implantação de um condomínio fechado de lotes residenciais de serra para segunda residência ou moradia de alto padrão, atendendo executivos da região de Joinville e Jaraguá do Sul. Para Data center, o terreno carece de subestação com capacidade em MW e redundância de fibra no entorno imediato; para Porto Seco, embora próximo à SC-418, a área útil de 3,0 ha é limitada para pátio manobra de carretas pesadas e não possui acesso a ramal ferroviário.
Resultado estimado
Área da gleba
30.406 m² · 3,04 ha · 1,3 alq.
Zoneamento
ZU-2 / ZUR
Área líquida vendável
15.811 m² · 0,7 alq.
Valor da gleba (R$/alqueire)
R$ 1.671.252 /alq. · R$ 690.600 /ha
VGV potencial
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Custo total
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Lotes
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Leitura da IA
Agleba de 30.406 m² em Campo Alegre apresenta excelente potencial para um condomínio horizontal de lotes voltado ao mercado de refúgio de serra. O projeto se beneficia da proximidade com o polo industrial de Joinville e o clima frio da serra catarinense. O veredito é viável com ressalvas, condicionado ao licenciamento ambiental prévio devido à presença de vegetação nativa (Bioma Mata Atlântica/Araucárias) e exigências topográficas para implantação das vias internas.
ZU-2 / ZUR: Zona urbana de expansão e baixa densidade, permitindo condomínios fechados de lotes residenciais e loteamentos de lazer.
Semáforo de riscos
AlertaLeitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.
Retorno
TIR 22.0%
Prazo do ciclo
60 meses
Exposição de caixa
27% do VGV em caixa
Liquidez / vendas
2 unid./mês
Competição
2 lançamento(s) próximo(s)
Jurídico e ambiental
3 ponto(s) de atenção mapeado(s)
Cenários de aquisição
Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.
Venda à vista do terreno
TIR indicativa (a.a.)
22%
Pagamento em dinheiro na aquisição
Permuta física (unidades)
TIR indicativa (a.a.)
31%
20% do VGV para o proprietário
Permuta financeira (% das vendas)
TIR indicativa (a.a.)
27%
22% do VGV para o proprietário
A permuta física de 20% em lotes urbanizados é a melhor opção para o loteador, pois maximiza o retorno sobre o capital investido e alinha os prazos de licenciamento ambiental com o proprietário do terreno.
Valor do terreno
Terrenos comparáveis na região
Construtoras que Lucraram por Aqui
Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.
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A 2.8 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 8.500.000
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A 6.5 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 14.000.000
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Concorrentes lançando ao lado
Execução e caixa
Análise ambiental completa
Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.
Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.
Plano altimétrico completo
Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.
Pré-diagnóstico de solo
A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.
Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.
Riscos e pontos de atenção
Próximos passos e documentos
Premissas e fontes
Considerou-se taxa de aproveitamento líquido de 52% (15.811 m² de lotes vendáveis divididos em aproximadamente 44 lotes de 360 m²). Preço médio de venda do lote urbanizado fixado em R$ 450/m² de área privativa de lote e custo de infraestrutura de R$ 85/m² sobre a área total bruta do terreno. Estruturação via permuta física (20%) reduzindo a exposição de caixa inicial. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Loteamento aberto residencial com associação de moradores e foco na demanda local de baixa/média renda. Complexo de chalés e turismo de serra (Short stay (apart-hotel)) focado em hospedagem de experiência com baixa ocupação do solo.
- · Plano Diretor do Município de Campo Alegre - SC
- · Sistema de Informações Geográficas de Santa Catarina (SIGSC)
- · Pesquisa de mercado imobiliário local - Região de Joinville e Planalto Norte
Sabe a metragem exata do terreno?
O cálculo atual usa 30.406 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.
Desbloqueie o estudo completo
Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de lotes ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.
A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.