Estudo rápido de viabilidade

Jundiaí/SP

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19/09/2026

Foto do terreno em R. José Tiago Duarte, 59 - Corrupira, Jundiaí - SP, Brazil

Aviso importante para proprietários

Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.

Tipo de empreendimento sugerido

Condomínio horizontal fechado

O terreno de 2.100 m² no bairro Corrupira apresenta perfil ideal para um condomínio residencial fechado de lotes urbanizados ou casas isoladas, alinhado ao padrão estritamente residencial e verde da região. Avaliou-se o uso para Data center e Porto Seco: a área é insuficiente para Porto Seco (que requer >30.000 m²) e a infraestrutura de energia de alta tensão e rede de fibra dedicada é incompatível com um Data center.

Resultado estimado

Viável

Área do terreno

2.100 m²

Zoneamento

ZR-1

Área privativa

1.575 m²

VGV potencial

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Custo total

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Lotes

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Leitura da IA

O imóvel possui excelente adequação para um empreendimento horizontal residencial fechado focado em famílias buscando qualidade de vida e contato com a natureza em Jundiaí. A topografia suave de 6% reduz a necessidade de terraplenagem pesada e os custos de urbanização. Com um valor de venda estimado em R$ 780/m² de área privativa de lote urbanizado, o projeto apresenta retorno financeiro consistente e baixo risco de absorção local.

ZR-1: Zona residencial de baixa densidade que permite condomínios horizontais, vilas e desdobro de lotes residenciais.

Semáforo de riscos

Atenção

Leitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.

Retorno

TIR 25.0%

Prazo do ciclo

24 meses

Exposição de caixa

39% do VGV em caixa

Liquidez / vendas

1 unid./mês

Competição

2 lançamento(s) próximo(s)

Jurídico e ambiental

3 ponto(s) de atenção mapeado(s)

Cenários de aquisição

Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.

Venda à vista do terreno

TIR indicativa (a.a.)

25%

Pagamento em dinheiro na aquisição

Permuta física (unidades)

TIR indicativa (a.a.)

33%

22% do VGV para o proprietário

Permuta financeira (% das vendas)

TIR indicativa (a.a.)

30%

20% do VGV para o proprietário

A permuta física oferece a melhor rentabilidade ao incorporador ao minimizar o investimento inicial de capital, enquanto garante ao proprietário um valor final superior ao preço de venda à vista.

Valor do terreno

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Construtoras que Lucraram por Aqui

Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.

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A 4.1 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 42.000.000
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A 2.6 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 25.000.000
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A 1.2 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 11.000.000
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Concorrentes lançando ao lado

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Execução e caixa

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Análise ambiental completa

Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.

Bioma / vegetação

Mata Atlântica

Cobertura vegetal

Vegetação secundária em estágio inicial de regeneração com árvores isoladas.

Área de preservação (APP)

Sem interferência direta de APP no lote; corpos d'água mais próximos encontram-se fora das divisas.

Recursos hídricos

Córrego afluente do Rio Jundiaí-Mirim situado a aproximadamente 180 metros.

Reserva legal

Não aplicável para lote urbano residencial.

Unidades de conservação / tombamento

Área de Proteção Ambiental (APA) do Jundiaí-Mirim nas proximidades, impondo taxa de permeabilidade mínima de 20%.

Supressão de vegetação

Autorização de manejo arbóreo e supressão de árvores isoladas junto à Secretaria de Meio Ambiente de Jundiaí.

Área utilizável após restrições

85%

Rito de licenciamento

Licenciamento ambiental municipal simplificado junto à SMMA Jundiaí e DAE S.A.

Órgãos envolvidos

Prefeitura Municipal de Jundiaí - SMMA · DAE S.A. Água e Esgoto Jundiaí · CETESB

Estudos e licenças exigidos

Laudo de Caracterização de Fauna e Flora · Projeto Demarcatório de Árvores Isoladas e Compensação Ambiental · Diretrizes de Drenagem e Abastecimento DAE

Passivos ambientais prováveis

Sem passivos ambientais industriais identificados; uso histórico residencial/agrícola.

Prazo até a licença

7 meses

Custo de licenciamento

R$ 40.000

O terreno apresenta baixa complexidade ambiental por estar situado fora de faixas de APP direta. Exige compensação ambiental padrão para remoção de árvores isoladas e cumprimento das diretrizes de permeabilidade da APA Jundiaí-Mirim. O processo de aprovação ambiental é ágil no âmbito municipal.

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Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.

Plano altimétrico completo

Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.

Classe de relevo

gently undulating

Cota mínima

712 m

Cota máxima

718 m

Desnível total

6 m

Declividade média

Declividade máxima

Sentido do caimento

Norte para Sul (em direção à Rua José Tiago Duarte)

Volume de corte

750 m³

Volume de aterro

600 m³

Saldo de terra

150 m³

Custo de terraplenagem

R$ 32.000

Contenção / arrimo

Muros de arrimo de pequeno porte nas divisas posteriores e laterais, estimados em R$ 22.000.

Drenagem

Caimento natural em direção à via pública; fácil integração com a rede de drenagem municipal.

Área aproveitável pelo relevo

90%

Impacto na implantação

Declividade suave de 5% permite implantação das vias internas e platôs com movimentação de terra reduzida.

Topografia plana a suavemente ondulada com inclinação média de 5%, ideal para ocupação residencial horizontal. O caimento para a rua facilita a infraestrutura de drenagem e minimiza a necessidade de contenções de grande porte.

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Pré-diagnóstico de solo

A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.

Tipo de solo provável

Latossolo Vermelho-Amarelo de textura argilo-arenosa.

Capacidade de suporte

Boa capacidade de carga (1,8 a 2,2 kgf/cm²) a partir de 1,5m de profundidade.

Lençol freático

Lençol freático profundo (> 6 metros).

Fundação provável

Fundações diretas (sapata / radier) ou estacas escavadas de pequeno diâmetro.

Risco geotécnico

low — Solo estável e coeso com boa capacidade de suporte.

Sondagem recomendada

4 furos de sondagem à percussão (SPT) até 10 metros.

Custo estimado da sondagem

R$ 7.500

Peso da fundação no custo

R$ 0

Solo firme com excelentes características mecânicas para edificações de baixo gabarito e obras de urbanização. A ausência de lençol freático superficial garante rapidez na execução da infraestrutura e custos controlados de fundação.

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Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.

Riscos e pontos de atenção

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Próximos passos e documentos

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Premissas e fontes

Considera-se o aproveitamento de 75% da área total para lotes privativos (1.575 m² de área vendável dividida em 6 lotes de ~260 m²), custo de urbanização e infraestrutura interna de R$ 185/m² sobre a área bruta e prazo de execução e vendas de 24 meses. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Residencial horizontal / baixa altura: Conjunto de vilas residenciais ou casas geminadas com acesso privativo. Loteamento: Desdobro do terreno em 4 a 6 lotes residenciais individuais voltados para a rua.

· Plano Diretor do Município de Jundiaí (Lei Municipal nº 8.683/2016)
· Geoportal Jundiaí - Sistema de Informações Geográficas
· Pesquisa de mercado imobiliário local (ZapImóveis / VivaReal Jundiaí)

Sabe a metragem exata do terreno?

O cálculo atual usa 2.100 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.

Desbloqueie o estudo completo

Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de lotes ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.

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Quero negociar esta área

A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.

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