Estudo rápido de viabilidade

Atibaia/SP

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16/09/2026

Foto do terreno em Alameda dos Anjicos, Rancho - Caioçara, Atibaia - SP, 12949-330, Brazil

Aviso importante para proprietários

Este é um estudo inicial gerado por IA em tempo real pelo app, sem valor de laudo técnico. Para uma análise profissional, com intervenção humana e dossiê completo, o prazo é de no mínimo 24 horas até 7 dias úteis (média de 3 dias úteis). Entre em contato pelo WhatsApp (11) 91956-6435.

Tipo de empreendimento sugerido

Condomínio horizontal fechado

A localização na região do Caioçara/Rancho em Atibaia apresenta altíssima vocação para condomínio horizontal fechado de lotes residenciais de médio/alto padrão, impulsionado pela demanda por primeira e segunda residência na região metropolitana estendida. O terreno não atende a Data centers pela falta de subestação de alta energia e proximidade residencial, nem a Porto Seco devido ao acesso viário local incompatível com tráfego pesado e área total bem inferior a 30.000 m².

Resultado estimado

Viável

Área do terreno

10.773 m²

Zoneamento

ZR-2

Área privativa

7.757 m²

VGV potencial

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Custo total

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Lotes

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Leitura da IA

O terreno de 10.773 m² na Alameda dos Anjicos possui vocação ideal para o desenvolvimento de um condomínio horizontal residencial de lotes urbanizados. A demanda aquecida em Atibaia por novos loteamentos fechados garante excelente absorção e margens atrativas. A topografia suavemente ondulada exige intervenções moderadas de terraplenagem e a viabilidade financeira é sólida.

ZR-2: Zona Residencial de Baixa Densidade destinada ao uso residencial horizontal, permitindo condomínios fechados de lotes e casas.

Semáforo de riscos

Atenção

Leitura rápida por dimensão, calculada a partir das premissas deste estudo. Indicativo, não substitui due diligence.

Retorno

TIR 25.0%

Prazo do ciclo

36 meses

Exposição de caixa

29% do VGV em caixa

Liquidez / vendas

2 unid./mês

Competição

3 lançamento(s) próximo(s)

Jurídico e ambiental

3 ponto(s) de atenção mapeado(s)

Cenários de aquisição

Indicativos, calculados pela IA a partir das premissas deste estudo.

Venda à vista do terreno

TIR indicativa (a.a.)

25%

Pagamento em dinheiro na aquisição

Permuta física (unidades)

TIR indicativa (a.a.)

33%

22% do VGV para o proprietário

Permuta financeira (% das vendas)

TIR indicativa (a.a.)

30%

20% do VGV para o proprietário

A permuta física de lotes é a estrutura mais recomendada para o proprietário, pois maximiza o retorno total sobre o ativo e reduz a necessidade de caixa inicial por parte do incorporador.

Valor do terreno

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Terrenos comparáveis na região

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Construtoras que Lucraram por Aqui

Empresas de porte que já lucraram com obras entregues ou em andamento nesta região. Gatilho de credibilidade para o bairro.

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A 4.5 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 18.000.000
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A 6.0 km deste terreno
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VGV estimado: R$ 45.000.000
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Concorrentes lançando ao lado

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Execução e caixa

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Análise ambiental completa

Diagnóstico preliminar de vegetação, água, restrições e rito de licenciamento, feito por IA a partir da localização do terreno.

Bioma / vegetação

Mata Atlântica

Cobertura vegetal

Vegetação secundária em estágio inicial e médio de regeneração, com árvores isoladas e capoeira.

Área de preservação (APP)

Faixa de preservação permanente de 30 metros ao longo de córrego secundário na divisa fundeira.

Recursos hídricos

Córrego de pequeno porte situado próximo à divisa posterior do terreno (distância approx. 25m).

Reserva legal

Não aplicável diretamente por estar em expansão urbana municipal, exigindo manutenção de área verde institucional (15% a 20%).

Unidades de conservação / tombamento

Zona de amortecimento da APA Sistema Cantareira / Parque das Pedras (sem impedimento direto de parcelamento).

Supressão de vegetação

Exigirá autorização de supressão de vegetação nativa com compensação ambiental florestal na proporção local.

Área utilizável após restrições

65%

Rito de licenciamento

Licenciamento ambiental municipalizado via Secretaria de Meio Ambiente de Atibaia / CETESB (GRAPROHAB).

Órgãos envolvidos

Prefeitura Municipal de Atibaia - Secretaria de Meio Ambiente · CETESB - Agência Ambiental de Atibaia/Bragança · GRAPROHAB (Governo do Estado de SP)

Estudos e licenças exigidos

Laudo de Caracterização da Vegetação e Fauna · Projeto de Compensação Ambiental (PRAD) · Estudo de Altimetria e Hidrologia

Passivos ambientais prováveis

Eventual necessidade de limpeza de vegetação sem autorização prévia em trecho restrito · Acúmulo pontual de resíduos de construção civil descartados de forma irregular

Prazo até a licença

14 meses

Custo de licenciamento

R$ 120.000

O terreno apresenta restrições ambientais moderadas com presença de APP na divisa de fundos e necessidade de supressão de vegetação secundária. O processo deve ser submetido ao GRAPROHAB e à Prefeitura de Atibaia. A área aproveitável de 65% garante escala suficiente para um projeto rentável.

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Estimativas preliminares de IA, sem valor de laudo técnico. A confirmação exige levantamento planialtimétrico, sondagem e consulta aos órgãos ambientais.

Plano altimétrico completo

Leitura preliminar de cotas, declividade, movimento de terra e drenagem para dimensionar a implantação.

Classe de relevo

gently undulating

Cota mínima

805 m

Cota máxima

819 m

Desnível total

14 m

Declividade média

Declividade máxima

16%

Sentido do caimento

Da frente (Alameda dos Anjicos) em direção aos fundos (noroeste)

Volume de corte

4.500 m³

Volume de aterro

3.800 m³

Saldo de terra

700 m³

Custo de terraplenagem

R$ 165.000

Contenção / arrimo

Muros de arrimo pontuais entre platôs de lotes e vias de circulação interna, custo estimado em R$ 90.000.

Drenagem

Boa drenagem natural em direção aos fundos; necessidade de sistema de captação pluvial interno conectando à rede pública ou corpo hídrico.

Área aproveitável pelo relevo

88%

Impacto na implantação

Declividade suave facilita a implantação das vias e terraplenagem dos lotes sem elevado volume de bota-fora, mantendo o custo por m² controlado.

A altimetria apresenta caimento contínuo e suave da via de acesso para os fundos, com desnível total de 14 metros. O relevo é favorável para loteamento horizontal, exigindo adequações padrão de terraplenagem e escoamento pluvial sem grande impacto no orçamento global.

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Pré-diagnóstico de solo

A plataforma antecipa o comportamento provável do solo e diz quantos furos de sondagem SPT pedir — antes de gastar com o ensaio.

Tipo de solo provável

Latossolo Vermelho-Amarelo de textura argilosa, típico da região serrana de Atibaia.

Capacidade de suporte

Boa capacidade de suporte em profundidades rasas a médias (N_SPT > 12 a partir de 2,5m).

Lençol freático

Profundo (> 4 metros), reduzindo risco para obras de infraestrutura enterrada e fundações.

Fundação provável

Fundações rasas (sapata/radier) para residências unifamiliares e estacas escavadas simples para muros de contenção.

Risco geotécnico

low — terreno estável com baixa probabilidade de escorregamento.

Sondagem recomendada

6 furos de sondagem SPT a 10-12 metros de profundidade distribuídos na área útil.

Custo estimado da sondagem

R$ 14.000

Peso da fundação no custo

R$ 0

O solo da região apresenta excelentes características geotécnicas para edificações horizontais leves e obras de infraestrutura viária. Não foram identificadas restrições graves e a estimativa de custos com fundações e contenções permanece dentro dos parâmetros normais.

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Como ajudamos no estudo de solo: cruzamos a geologia e o histórico construtivo da região para indicar o tipo de solo, a capacidade de suporte esperada, o nível do lençol, a fundação provável e o custo estimado da campanha de sondagem. Isso não substitui o ensaio SPT — serve para você negociar o terreno já sabendo o risco geotécnico e chegar ao laudo com o escopo certo.

Riscos e pontos de atenção

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Próximos passos e documentos

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Premissas e fontes

Considerou-se aproveitamento útil de 60% da gleba para lotes privativos (aproximadamente 20 a 22 lotes de 300 m² a 350 m²), desconto de áreas verdes/APPs e vias internas, com custo de infraestrutura urbana estimado em R$ 145/m² sobre a área total do terreno. Modelo de receita: Venda de unidades. Usos alternativos: Loteamento — Loteamento residencial aberto com lotes individuais a partir de 360 m². Residencial horizontal / baixa altura — Empreendimento de casas isoladas pré-construídas em condomínio fechado.

· Plano Diretor Estratégico do Município de Atibaia - Lei Complementar Municipal
· Tabelas de Custos de Infraestrutura SINAPI / DERSA - Estado de São Paulo
· Pesquisa de mercado e comparáveis ativos nos portais ZapImóveis e VivaReal Atibaia

Sabe a metragem exata do terreno?

O cálculo atual usa 10.773 m². Informe a área real da matrícula ou do IPTU para recalcular o estudo com números mais precisos.

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Endereço exato, VGV potencial, custo total e número de lotes ficam disponíveis no dossiê completo, com análise humana. Escolha o seu perfil abaixo. Se você é dono do terreno, vamos montar o dossiê completo. Se você é construtora ou investidor, vamos intermediar o contato sobre essa oportunidade.

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A conversa é privada, entre você, a nossa equipe e — quando fizer sentido — o dono do terreno.

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